高雄房市月報 2026年09月號

9 月號，我看完數字的幾個重點

先講總量。8 月高雄買賣移轉 2,647 棟，比 7 月的 3,564 棟少了 25.7%，跟去年同月比多 2.8%。8 月剛好碰到農曆民俗月，加上移轉是用登記完成日來算（前一個月談好的案子，有些隔月才登記完成），單月的起伏不用太緊張，看趨勢比較準。

我自己的觀察是，現在市區有些物件，預售案跟新成屋的價格已經修正到跟新古屋（10 年內）差不多，所以目前市區是量縮、價緩跌的狀態。不是說都沒跌，也不是全部都在跌，有些數據可以一起觀察：像農十六、美術館的全新預售案，價位有些依舊在創新高；但前鎮、鳳山周圍的案子，很多建案已經在讓利、放出甜甜價，值得多看多比較。現階段，依舊是屬於買方市場。

很多人會問，央行 9/18 不是放寬貸款了嗎？第二戶可以貸到 7 成。但我們第一線的體感是：看得到，拿不太到。目前各家銀行的放款水位接近滿檔，非常挑客戶，甚至有銀行的首購利率自己調到 2.65% 到 3% 之間，遠遠高於公布的五大行庫平均 2.29%（上面那格就是）。貸款拿不到、利率又比預期高，這也是買氣還沒浮現的主要原因之一。

另外，這 2,647 棟裡面有 1,144 棟（43%）是第一次移轉登記，也就是建商交屋。橋頭 337 棟裡有 253 棟、仁武 150 棟裡有 102 棟都是交屋，鼓山也超過一半。上個月我有提到交屋潮，現在數字已經看得到了....同一個社區一次交屋幾百戶，接下來半年到一年，要轉手、要出租的房子會一起出來，這幾區的屋主定價前，最好先看同社區現在有幾戶在賣、在租，價格都不一樣。

扣掉交屋，中古屋的量比較看得清楚。鳳山 316 棟裡只有 73 棟是交屋，總量年增 41.1%，是這個月最有動能的一區（周邊建案也在讓利，買方選擇多）；苓雅、前鎮的交屋占比很低（12%、8%），成交大多是既有的房子在換手。反過來，楠梓年減 54.9%、大寮年減 45.4%、岡山年減 71.0%，量縮得很明顯。熱門社區那張表前 8 名裡有 6 個屋齡只有 1 年，筆數多是因為交屋，不代表中古屋好賣。

所以在賣屋的想法上，還是需要聽取建議、接近現實面，不然現在市場上依然是多殺多的情況，價格開得離行情太遠，只會看到別人一間一間先賣掉。要買的朋友，這陣子選擇變多了，預售、新成屋、新古屋可以放在一起比，二邊比較過後，挑你最喜歡、以後生活最方便的地方再決定，買下來才會安心。你家那一區這個月是在動，還是量縮？