共有人失聯20年房子能賣嗎？裁判分割判決案例

先講結論，二句話：可以處理。共有人找不到，剩下的人可以向法院請求「裁判分割」：找得到的人拿房子，找不到的人那一份用現金補償，金額由法院委託的估價報告來定。這不是理論，是一間北部市中心老房子、四個共有人在 2026 年 8 月剛走完的路：一個失聯快 20 年、一個官司打到一半過世，最後法院一字不差照原告的方案判。

「啊人都找無，你是要按怎？放著啦，又不會壞。」

這句話，家裡有共有房子的人應該不陌生。爸媽留下來的房子，謄本上一排兄弟姊妹的名字，其中一個出國了、搬走了、電話換了，久了就沒人聯絡得上。剩下的人繳稅、修漏水，想賣、想貸款，代書跟銀行都說：要全部的人簽名。

於是房子就放著。一放，快 20 年。

先說一下我為什麼寫這題。做房仲這行，接到謄本上一排名字的房子是常態，第一件事情永遠是問「這些人都找得到嗎」；找不到一個，這間房子在市場上就等於不存在。這篇不是抄法條，是把一個判決拆開，講清楚法院怎麼處理「找不到的那一個」，還有家裡遇到同樣狀況時，實務上的順序怎麼走。

這篇會回答的問題

共有人失聯、簽不到名，房子真的什麼都不能做嗎
「裁判分割」是什麼，法院憑什麼替找不到的人做決定
失聯的人拿不到房子，他那一份怎麼算、算多少
被告全部沒到庭，法院為什麼還能判
公同共有和分別共有差在哪，為什麼繼承來的房子特別難動
兄弟姊妹其中一個不同意賣，可以強制分割嗎
找不到人，法院的通知怎麼送、補償金怎麼給
家裡有這種房子，第一步到第六步怎麼走

一、案件經過：四個名字，一個找不到

一間北部市中心的老房子，四個人公同共有，其中一人 2007 年初遷出戶籍後失聯快 20 年，剩下三人賣不掉、貸不了，其中一人在 2025 年向法院請求分割。（本文當事人以化名呈現、不揭露判決字號與門牌，金額經微調。）

謄本上四個名字：阿仁、阿財、阿德、阿志，四個人「公同共有」。白話講，這間房子不是切成四份，是一份，四個人一起握著；要賣、要貸、要出租、要修，四個人都要點頭。

問題就在阿志。2007 年初，他把戶籍遷出，人去了國外，之後就失去聯繫。

這快 20 年裡，房屋稅照單來、漏水照修，三個人輪流出錢。想賣，代書說要四個人簽名；想貸款，銀行說要四個人到場。阿志簽不到，房子就卡在那裡。

阿仁決定不等了。他請律師向法院提起「分割共有物」的訴訟，方案很簡單：

房子由阿仁、阿財、阿德三個人各取得三分之一，改成「分別共有」。
阿志的那一份（四分之一），用現金補償給他。

二、開庭那天，被告席是空的

官司進行中，共有人之一的阿德過世，由繼承人淑華接手當被告；開庭當天被告全部沒到場、也沒提書狀，法院依民事訴訟法的規定由原告「一造辯論」，照樣審、照樣判。

四個共有人，一個失聯、一個過世，剩下二個還在世的兄弟：一個是原告，一個不出面。

民事訴訟法第 385 條規定，當事人一方在言詞辯論期日不到場，法院可以依到場那一方的聲請，由他一造辯論而判決。翻成白話：你不來，法院不會等你，也不會因為你缺席就自動判你贏或判你輸；它照樣看證據、照程序判。這個案子的被告三個人都沒來，法院就聽原告一個人講，再拿謄本、稅單、戶籍資料一項一項核。

這裡有一個很多人誤會的點：缺席不等於「案子會停下來」。對失聯的共有人，法院會用後面會講到的「公示送達」把通知送出去；對不想出面的共有人，缺席的結果就是把發言權交給對方。

三、法院的三個判斷

法院只問三件事情：這房子能不能分、找不到的人拿不拿得到房子、補多少。三題都照原告的方案答。

第一，這房子能不能分？能。

依民法第 823 條，各共有人原則上可以隨時請求分割共有物，除非「因物的使用目的不能分割」或「契約訂有不分割的期限」。法院調了土地謄本、建物謄本、房屋稅單，確認四個人確實公同共有這間房子，也沒有任何不能分割的約定。談不攏，就由法院裁判分割。

第二，找不到的人，拿不拿得到房子？拿不到，改用現金補。

民法第 824 條第 2 項第 1 款和第 3 項規定：分割方式談不成，法院可以把原物分配給各共有人；各共有人都拿原物「顯有困難」時，可以只分配給部分共有人；有共有人沒分到、或不能按應有部分分到的，用金錢補償。

關鍵證據是一張戶籍謄本的除戶紀錄：阿志 2007 年初遷出，之後多年無法聯繫。法院認為，一個找不到的人，沒辦法實際管理、使用一間房子，讓他取得原物「不可行」；由找得到的三個人取得房子、再用現金補償阿志，才是實際可行又公平的做法。

第三，補多少？估價總價乘以他的持分。

法院委託估價師公會出具估價報告，整間房子估在 2,300 萬左右。阿志的潛在應有部分是四分之一，算下來 570 多萬；這筆錢由取得房子的阿仁、阿財、淑華三個人平均分擔，每人拿 190 多萬出來。

白話講：法院不是用感覺定價，是拿估價報告當基礎，再按持分比例算，金額有依據、也沒有爭議空間。

四、判決結果：三個人各三分之一，一個人領現金

判決一字不差照原告的方案：房子由三個找得到的共有人分別共有、各三分之一；三人各補償失聯的阿志 190 多萬；訴訟費用四個人各負擔四分之一。

從這一天起，這間房子從「四個人的一份」，變成「三個人各三分之一」。三個人各自的持分可以單獨處分、單獨設定抵押；要整間賣，三個人到齊就行，不用再等一個找不到的人。

阿志那一份變成了 570 多萬的債權。他哪天回來，找得到的三個人要付給他；找不到，錢會用法律規定的方式留給他（第七節會講）。

五、公同共有和分別共有，差在哪

公同共有是整間房子一份、大家一起握著，任何處分都要全體同意；分別共有是各有各的持分，自己那份可以單獨賣、單獨貸。繼承來的房子在分割前是公同共有，所以特別難動。

很多人第一次看謄本，看到「公同共有」四個字，以為跟「共有」一樣。差很多。

	公同共有	分別共有
持分	沒有各自的持分，整間是一份，大家一起握著	各有各的持分（例如各三分之一）
處分自己那份	不行。依民法第 828 條，公同共有物的處分與其他權利行使，原則上要全體同意	可以。依民法第 819 條，各共有人可以自由處分自己的應有部分
賣整間房子	原則全體同意；土地法第 34 條之 1 的多數決規定，第 5 項準用於公同共有	全體同意，或依土地法第 34 條之 1 多數決（人數過半且持分過半，或持分逾三分之二）
常見來源	繼承。依民法第 1151 條，遺產在分割前是全體繼承人公同共有	買賣登記、繼承後辦分割登記
卡關點	少一個人，什麼都動不了	少一個人，整間難賣，但自己的持分還能動

繼承來的房子，多半是公同共有。這就是為什麼「兄弟姊妹一個個走，繼承的愈來愈多，事情愈來愈難辦」：每走一個人，那一份又分給下一代，謄本上的名字愈來愈多，要找齊、要簽齊的人也愈來愈多。這個案子官司打到一半阿德過世、換淑華接手，就是這件事的縮影。

有人會問：土地法第 34 條之 1 不是可以多數決把整間賣掉嗎？可以，但多數決出售有它的程序：要書面通知或公告其他共有人、賣掉之後失聯者的那份價金要提存、買方也常常不敢接這種案子；而且賣掉是賣掉，房子還想留著自己住或出租的人，多數決幫不上忙。這個案子的原告選擇裁判分割，是先把產權整理乾淨，之後要留要賣都由三個人自己決定。

六、找不到人，法院的通知怎麼送

對住居所不明的共有人，法院可以依民事訴訟法第 149 條准許「公示送達」，用公告的方式視為送達；所以「找不到人」不會讓案子告不成。

分割共有物的訴訟，全部共有人都要列為當事人，包括找不到的那一位。原告要先做的事，是證明自己真的找過：申請含除戶資料的戶籍謄本、寫信到最後的地址、問親友。這些紀錄交給法院，法院認定應送達的處所不明，就會准公示送達。

這也是為什麼戶籍除戶謄本在這個案子這麼關鍵：它同時證明了兩件事，一是阿志真的聯絡不上，二是讓他拿原物不可行。一張謄本，撐起了送達和分割方式二個判斷。

七、補償金怎麼算、錢給不到人怎麼辦

補償金＝法院委託的估價報告總價 × 那個人的持分，由取得房子的人按比例分攤；人找不到，實務上依民法第 326 條的清償提存規定，把錢提存在法院提存所，他日後可以領。

本案的算式是：2,300 萬左右 × 1/4 ≈ 570 多萬，再由三個人各出 190 多萬。估價是法院囑託估價師公會做的，不是原告自己找人估，所以金額有公信力。

判決主文只寫到「各補償多少」，沒寫錢怎麼交。實務上的後續是：找得到的人把錢提存在法院，提存之後就算履行了補償義務；分割登記照樣可以辦。失聯的人哪天回來，憑身分就能到提存所領錢。這一段是實務通則，不是本案判決的內容，個案請以法院和地政事務所的要求為準。

八、家裡有失聯的共有人，實務上怎麼走

順序是：調謄本 → 辦繼承登記 → 找人並留紀錄 → 先談協議分割 → 談不成走裁判分割 → 補償金提存、辦分割登記。

先調謄本。 看清楚是「公同共有」還是「分別共有」、共有人有幾個、登記原因是什麼。名稱只差幾個字，處理方式差很多。
繼承來的房子，先辦繼承登記。 分割之前，共有人的名字要先在謄本上站穩。實務上分割共有物的訴訟常會一併處理繼承登記，但戶籍、產權資料先備齊，走得比較順。
找人，並留下找過的紀錄。 申請含除戶資料的戶籍謄本、問親友、寫信到最後的地址。這些紀錄是之後聲請公示送達的依據。
先談協議分割，談不成再走裁判分割。 協議分割可以自己約定分法，不用估價、不用開庭；但只要有一個人找不到或不同意，就只能請法院裁判。
補償金的處理。 法院會委託估價，金額用報告的總價乘以那個人的持分。失聯的人領不到錢，實務上走提存。
分割登記完成，才是能賣、能貸、能好好處理的房子。

時間和費用要有心理準備：裁判分割從起訴到判決，快的話幾個月、慢的話超過一年，取決於送達和估價的進度；裁判費按訴訟標的價額計算，估價費用先由聲請的一方墊付，最後通常按判決比例分擔。這些數字每個案子不同，開工前問律師或地政士。

九、房仲角度：這種房子為什麼賣不動

買方看到謄本上四個名字、其中一個失聯，最怕的是簽了約、付了訂金，過戶卻卡在一個簽不到的人身上，資金就套在裡面。所以這種房子在整理產權之前，幾乎沒有買方敢出價。

再往下說，銀行也是同樣的顧慮：貸款要設定抵押，公同共有的房子要全體同意，少一個人就設定不了；沒辦法貸款的房子，買方只能全額現金，市場一下子縮到很小。

放著的代價就是，稅繼續繳，房子一直老，市價貶值，兄弟姐妹一個個走，繼承的愈來愈多，事情愈來愈難辦。等到真的要用錢的那一天，才發現這間房子既賣不掉也貸不到。

產權整理乾淨之後，情況完全不同：三個人各三分之一的分別共有，要賣整間三個人簽名就好，要貸款也能設定；就算其中一個人想先退出，也可以只賣自己的持分。房子從四個名字變成三個三分之一那天起，才是一間實質能好好處分、管理、收益的不動產。

常見問題

Q：共有人失聯，房子可以賣嗎？ A：共有人找不到、簽不到名，買賣過戶就辦不了。可以向法院請求裁判分割，把失聯的人那一份換成現金補償，其他人取得房子後再處理。

Q：繼承的房子其中一個兄弟姊妹不同意賣，可以強制分割嗎？ A：可以請求法院裁判分割。依民法第 823 條，各共有人原則上可以隨時請求分割，不需要全體同意；談不攏的分法由法院依民法第 824 條決定，可能是原物分配、變價分割，或像本案一樣由部分共有人取得房子、其他人領金錢補償。但要注意，裁判分割是「分產權」，不是「強制他賣」；房子最後要不要賣，是分割之後各持分人自己的決定。

Q：公同共有和分別共有差在哪？ A：公同共有是整間房子一份、大家一起握著，任何處分都要全體同意；分別共有是各有各的持分，自己的那份可以單獨賣、單獨貸。繼承來的房子多半是公同共有，先辦分割登記才好動。

Q：裁判分割的補償金怎麼算？ A：法院會委託估價師出報告，用報告的總價乘以那個人的持分比例，再由取得房子的人按比例分攤。本案是 2,300 萬左右乘以四分之一，約 570 多萬，三個人各出 190 多萬。

Q：找不到人，法院的通知怎麼送？ A：訴訟上有「公示送達」的制度，依民事訴訟法第 149 條，當事人住居所不明時，法院可以用公告方式送達。本案被告全部沒到庭，法院依一造辯論判決，缺席不會讓案子停下來。

Q：補償金要給誰？失聯的人領不到怎麼辦？ A：補償金是給那位沒有分到房子的共有人。人找不到，實務上會把錢提存在法院，由他日後領取。本案判決只定金額，提存是實務上的後續處理方式。

Q：繼承來的房子，可以直接告分割嗎？ A：繼承來的房子在分割前是全體繼承人公同共有，實務上要先辦繼承登記，讓共有人的名字登記在謄本上；分割共有物的訴訟常會一併處理，但先把戶籍、產權資料備齊，程序走得比較順。

Q：不打官司，用土地法第 34 條之 1 多數決直接賣掉可以嗎？ A：人數過半且持分過半、或持分逾三分之二的共有人，可以依土地法第 34 條之 1 處分整筆不動產，公同共有也準用。但多數決出售要通知或公告其他共有人、失聯者的價金要提存，買方也常常不敢接；而且只能「賣」，想留下來自住或出租的人用不到。想把產權整理乾淨再決定去留，走裁判分割比較合適。

賞哥實務觀點

做房仲這行，遇到謄本上一排名字的房子，第一件事情就是問：這些人都找得到嗎？

找不到一個，這間房子在市場上就等於不存在。買方看到要四個人簽名，但有一個失聯了，要買的話很難下決定，怕資金就卡在這裡。

阿財那句「放著啦，又不會壞」，這很沒經驗的回答。放著的代價就是，稅繼續繳，房子一直老，市價貶值，兄弟姐妹一個個走，繼承的愈來愈多，事情愈來愈難辦。

常有人問賞哥，家裡有這種房子，第一步做什麼？我會請共有人先做二件事情：一，調一份謄本，看清楚是公同共有還是分別共有；公同共有先辦繼承登記、把持分分清楚，很多事就能各走各的。二，人真的找不到，別再等。裁判分割是判決能處理的方式之一，估價師報告會給出正確的行情，那筆補償金實務上會提存在法院，他哪天回來就能領。

房子從四個名字變成三個三分之一那天起，才是一間實質能好好處分、管理、收益的不動產。等權利整理清楚，家人才有辦法談整修、出租、自己住或出售，把後面的生活安排好。

如果這間房子在你家，你會先做哪一步？找兄弟姊妹談、先調謄本，還是找代書、律師把程序問清楚？家裡有繼承來的房子想先了解怎麼處理，歡迎直接問我；房地合一、重購退稅、繼承及贈與相關的交易稅問題，也歡迎諮詢。

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本內容為判決案例分享與從業經驗整理，不構成法律意見；個案情況不同，請諮詢專業律師。我是不動產經紀人，不是律師，訴訟與登記程序請以律師、地政士的專業意見為準。

主要依據與來源

判決：臺灣某地方法院 2026 年 8 月民事判決（分割共有物事件、一造辯論）。依本站去識別化原則不揭露字號與門牌，金額經微調。
民法第 823 條（共有物分割請求權）、第 824 條（分割方法與金錢補償）、第 819 條（分別共有應有部分之處分）、第 828 條（公同共有之權利行使）、第 1151 條（遺產之公同共有）、第 326 條（清償提存）。
民事訴訟法第 385 條（一造辯論判決）、第 149 條（公示送達）。
土地法第 34 條之 1（共有不動產之多數決處分）。

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