繼承房子賣掉要繳多少稅？房地合一稅、房貸扣除與重購退稅（2026）

先把最重要的講掉：繼承來的房子賣掉，稅通常比你想的重，因為「成本」不能用市價算。 稅法只認繼承當時的房屋評定現值加公告土地現值，再按物價指數調整——那個數字常常只有市價的零頭，中間的差額幾乎整包被當成獲利，加上短期持有的高稅率，兩個因素一起把稅金推上去。

但法規也留了幾條路：持有期間可以接著算被繼承人的（境內居住者稅率從 45% 一路可以降到 15%）、自住有 400 萬免稅加 10%、繼承來的房貸超過公告現值的部分可以從所得裡減掉、繳不出貸款被迫賣還有 20% 的路，甚至賣掉繼承屋再買自住房，可以按比例退稅。這幾條有沒有用到，差的是幾十萬到幾百萬。

下面依序區分「法律（所得稅法）、行政規則（申報作業要點）、財政部令／公告、國稅局官方回覆」四個層級來講，每一條都標出處。

繼承來的房子賣掉，要繳房地合一稅嗎？

要不要適用房地合一，看的是「被繼承人什麼時候取得這間房子」，不是你什麼時候繼承；而且要按每個持分分開判斷。

依財政部 104/8/19 台財稅字第 10404620870 號令：

• 被繼承人在 104 年 12 月 31 日以前取得、你在 105 年 1 月 1 日以後才繼承 → 不適用房地合一（走舊制財產交易所得，土地不課所得稅，是另一套算法，我另外寫一篇專講）。
• 被繼承人在 105 年 1 月 1 日以後取得 → 房地合一新制。

一個很多人會漏的重點：同一間房子可能一半舊制、一半新制。 因為新舊制要按每一個持分的實際繼承來源分開判斷，以該持分「直接被繼承人」的取得日為準。高雄國稅局 2026 年 3 月就有這種官方案例。所以連續繼承（阿公傳給爸爸、爸爸再傳給你）不能一句「看最近一次」帶過，要逐持分看。

有個例外要知道：就算某個持分落在「不適用」那一邊，如果這間房子符合所得稅法第 4 條之 5 第 1 項第 1 款的完整自住要件，同一號令第二點寫明你得選擇改用房地合一計算（自住有 400 萬免稅加 10%，有些案子選新制反而划算），而且已選新制者，可在交易次年綜所稅結算申報期限前申請註銷、改回舊制。但注意——不符合自住要件的人，沒有這個選擇權。坊間常說「繼承的房子可以自己挑哪個划算」，那句話只對了一半。

判讀所寫過一個真實案例：繼承來的土地賣掉，補稅近 700 萬——問題就出在取得時間落在新制、持有只有四年多，吃到 35%。第一步的判斷，真的不能猜。

繼承的房地合一稅怎麼算？成本可以用市價嗎？

不行。若本案屬新制，成本只能用「繼承時的房屋評定現值＋公告土地現值」按物價指數調整後的金額。

法源是所得稅法第 14 條之 4 第 1 項：繼承取得者，以交易時的成交價額，減除「繼承時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值」，以及取得、改良、移轉所支付的費用。

高雄國稅局公布過一個算例：106 年 1 月繼承，繼承時房屋評定現值 10 萬、公告土地現值 20 萬，109 年 1 月出售，物價指數 102.3%。成本就是 （100,000＋200,000）× 102.3% ＝ 306,900 元。（括號很重要——是先加總、再乘物價指數，不是只乘土地那部分。）

看出問題了嗎？一間市價幾百萬、上千萬的房子，稅法認的成本可能只有三十幾萬。不能用市價，不能用鑑價報告，也不能用被繼承人當年的買價。 你就算拿得出爸爸四十年前的買賣契約，也沒有用。

稅金偏高，通常是兩個原因一起：法定成本基礎被壓得很低，加上短期持有的稅率本來就高。所以下面談的節稅，就是從「拉長認定的持有期間」和「把該減的都減好」兩個方向下手。

繼承的房子有貸款，貸款可以扣除嗎？

可以，但不是「有貸款就能扣」。 只有貸款餘額超過繼承時房屋評定現值加公告土地現值合計數的部分，而且確實是你在還的，才能從交易所得中減除。

這條是財政部 109/7/15 台財稅字第 10904601200 號令，我認為是繼承案裡最值錢、也最常被搞錯的一條。它的邏輯是：你繼承房子的同時也繼承了壓在上面的債，整體衡量經濟實質，債務超過公告現值的那一段，是你因為繼承而多揹的「額外負擔」，所以算稅時可以減掉。

三個條件缺一不可：

1. 必須是被繼承人留下來的貸款——以「該房地」為擔保、向「金融機構」抵押的未償債務。你繼承之後自己拿房子去增貸的錢，不算。
2. 只有超過「繼承時房屋評定現值＋公告土地現值合計數」的那一部分才算額外負擔。
3. 而且要是確實由你實際負擔償還的部分。

為什麼只有超過的部分能扣？因為成本本來就已經用「評定現值＋公告現值」算給你了，公告現值以內的貸款等於已經被成本吸收掉，只有超出去的那一段才是你額外揹的。

舉個例子（示範用的數字，不是你的答案）：繼承時房屋評定現值加公告土地現值合計 300 萬，爸爸留下的房貸餘額 500 萬，而且這 500 萬後來確實是你在還——超過的 200 萬，賣屋時可以從交易所得中減除。

所以繼承當時的貸款餘額、後續的還款紀錄，相關文件要留好。（提醒：109 令與公開申報資料沒有指定一份封閉式的文件清單，實際由稽徵機關依個案核認。）

繳不出繼承來的房貸、被迫賣掉，稅率可以降到 20% 嗎？

有機會，而且這一條限「境內居住者」。 繼承房地連同貸款、因為沒有足夠資力償還本息而被迫出售的，屬於「非自願」交易，持有 5 年以下也按 20% 課稅，不是 45% 或 35%。

法源是財政部 110/6/11 台財稅字第 11004575360 號公告，把這種情形列為個人非自願交易情形之一，原文是：「個人繼承取得房屋、土地時，併同繼承被繼承人所遺以該房屋、土地為擔保向金融機構抵押貸款之未償債務，因無足夠資力償還該未償債務之本金及利息，致出售該房屋、土地者。」是否符合「無足夠資力」由國稅局個案認定。

這裡務必把兩條規定分清楚，一般人（包括網路上很多文章）最愛混在一起講：

	法源	效果
貸款超過公告現值可減除	109/7/15 台財稅 10904601200 令	縮小稅基（所得算少一點）
無力清償被迫賣	110/6/11 台財稅 11004575360 公告	降低稅率（45%／35% → 20%）

兩條可以並存，符合條件的話兩邊都要主張。一個是所得算少一點，一個是稅率打下來，完全不同的兩件事。

如果你現在正處在「繼承的房子揹著貸款、快撐不住」的狀態，先別急著亂處理——判讀所有一篇可以先看：欠 7 萬卡債，銀行把媽媽留下的房子拍賣掉。被動走到法拍，通常是所有選項裡最差的一個。

持有期間可以接著算被繼承人的嗎？

可以，而且這一條直接決定你的稅率。

母法是所得稅法第 14 條之 4 第 4 項：「於繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。」細節在房地合一課徵所得稅申報作業要點第 5 點。

境內居住者的一般稅率：

持有期間（可併計被繼承人的）	稅率
2 年以內	45%
逾 2 年、未逾 5 年	35%
逾 5 年、未逾 10 年	20%
逾 10 年	15%

你剛繼承一年就賣，單看自己是 45%；但如果爸爸已經持有八年，併計起來逾 5 年未逾 10 年，就變 20%。同一間房子、同一個價錢，差 25 個百分點。

要提醒的是，上面這張表是「境內居住者」才適用。稅法上的非居住者（例如長年住國外、境內居住天數不足的子女）只有兩級：持有 2 年內 45%、逾 2 年 35%，而且沒有 20%、15%，也沒有下面講的自住優惠。家裡有小孩在國外的，這件事要提早確認。

條文用的是「得」——所以申報時要正確填列被繼承人的取得日（不能只填你自己的繼承日）、並備妥繼承系統表等證明，把這段期間主張進來。連續繼承的情況，財政部 112/11/2 台財稅字第 11204619060 號令說可以把連續各次被繼承人的持有期間都併進來；但如果被國稅局查明是為了規避稅負的安排，就不適用。

繼承的房子能用自住優惠（400 萬免稅、10%）嗎？

能，前提是屬新制、你是境內居住者、而且符合完整自住要件。好消息是被繼承人設籍居住的期間也可以併進來湊那 6 年。

自住優惠的三個要件（所得稅法第 4 條之 5 第 1 項第 1 款＋第 14 條之 4 第 3 項）：

1. 你本人或配偶、未成年子女在這間房子辦竣戶籍登記、持有並居住連續滿 6 年；
2. 交易前 6 年內沒有出租、沒有供營業或執行業務使用；
3. 你和配偶及未成年子女交易前 6 年內沒用過這個優惠（6 年只能用一次）。

符合的話：課稅所得 400 萬元以內免稅，超過的部分只按 10%。

繼承案的關鍵在財政部 112/11/2 台財稅字第 11204619060 號令：第 1、2 目的「設籍、持有、居住」期間可以併計被繼承人（及其配偶、未成年子女）的期間，但每一段前手期間都必須是確實辦竣戶籍登記並居住、而且沒有出租、沒有營業、沒有執行業務使用，才併得進來。至於第 3 目「全家 6 年內未曾適用」，仍然是由你本次的納稅義務人及配偶、未成年子女來判斷，不是拿前手的來併。

賣掉繼承的房子再買自住屋，可以退稅嗎？

可以，繼承來的房子也適用——但條件很嚴，而且退到的稅有五年列管。

所得稅法第 14 條之 8 的重購退稅：出售自住房地、依房地合一新制繳過稅之後，2 年內重購自住房地，可以按「重購價額占出售價額的比率」申請退還（先買後賣也可以，改成扣抵，並有其申請期限）。重購價 ≥ 出售價 → 全額退；重購價比較低 → 按比例退。

關鍵問題：賣掉的是「繼承來的」房子，可不可以用？ 這一點目前最直接的依據是財政部北區國稅局 2024 年 5 月的官方書面回覆：「出售之舊房地不限以出價取得，繼承或受贈等方式取得房地亦用之。」（我把證據層級講清楚：這是國稅局的官方回覆，不是財政部具字號的解釋令；舊制出售的案件不是走這一條。）

條件很嚴：

• 賣掉的那間、和新買的那間，都要符合自住——本人或配偶、未成年子女辦竣戶籍登記並實際居住，而且沒有出租、沒有供營業或執行業務使用。
• 不能是「買新屋、賣新屋」以外的錯配；先售後購、先購後售各有 2 年及申請期限的限制。
• 🔴 追繳條款：重購的房子在 5 年內改作其他用途或再行移轉，退還的稅要被追繳回去。（財政部 111/6/9 台財稅字第 11100584750 號令另有免追繳的例外，例如公派國外、學區設籍、原所有權人死亡造成遷籍等，但仍要實際自住、無出租營業。）

如果你賣掉繼承的房子是為了換一間自己住的房，這條一定要先算進去。

繼承的房地合一稅要怎麼合法節稅？

可依序檢查下面九項，每一項都有獨立的要件，符合就用、不符合就跳過：

1. 持有期間併計被繼承人（§14-4 IV）——把稅率從 45%／35% 拉到 20% 甚至 15%。連續繼承可各次併計（112 年令）。申報時要正確填被繼承人取得日、備妥繼承系統表。
2. 自住優惠 400 萬免稅＋10%（§4-5、§14-4 III）——限境內居住者，設籍居住的 6 年可併計被繼承人的期間（112 年令）。
3. 繼承貸款的額外負擔減除（109/7/15 令）——被繼承人留下的房貸，超過繼承時公告現值合計數、且確由你償還的部分，從所得中減除。
4. 無力清償被迫賣，主張非自願 20%（110/6/11 公告）——限境內居住者，持有 5 年以下也不用吃 45%／35%。
5. 重購退稅（§14-8）——賣掉繼承屋再買自住房，可按比例退稅（⚠️ 重購後 5 年內不能改用途或再賣，否則追繳）。
6. 費用核實舉證——仲介費、代書費等留好單據就核實認列；未能提示或提示金額未達成交價 3% 時，稽徵機關「得」按成交價 3% 核定，最高 30 萬（財政部 115/4/21 令）。
7. 土地漲價總數額——課稅所得＝房地交易所得減除依法計算的土地漲價總數額（是在算課稅所得時減除，不是再從課稅所得二次扣）。
8. 前 3 年的新制房地交易損失可扣（§14-4 II）——限同一納稅義務人、在本次交易日前 3 年內、經稽徵機關核定且尚未減除完竣的新制損失，申報時要附核定通知書；舊制財產交易損失不能混抵，配偶的損失、或因免稅額使稅基歸零的也不算。
9. 挑對賣出時間點——下一段講。

很多繼承的稅務難題，其實是長輩生前沒規劃造成的。房子要不要生前處分、怎麼交代，都有講究：失智長輩賣房，契約還有效嗎——等到長輩意思能力出問題才想動作，就什麼都難了。

什麼時候賣比較有利？

如果沒有非賣不可的壓力，先算清楚「併計後的持有期間」落在哪一格。

稅率的門檻在 2 年、5 年、10 年。把被繼承人的期間併進來之後，你的實際級距可能跟你以為的差很多——說不定已經逾 10 年、只剩 15%，那就不用等；也可能差幾個月就從 35% 掉到 20%，那幾個月就值幾十萬。

另一個門檻是自住的 6 年。如果併計被繼承人設籍居住的期間之後快滿 6 年，而你也符合沒出租、沒營業，撐到滿再賣，就是 400 萬免稅加 10% 跟一般稅率的差別。

當然，時間點只是稅的角度。市場行情、家裡的資金需求、兄弟姊妹之間的共識，都是變數。稅省到了但房價跌更多，也不划算。

繼承房地合一稅還有哪些常見問題？

最貴的雷，通常不是算錯，是根本不知道有這條規定。這五個我在第一線看最多：

繼承的房子賣掉，多久內要申報？賠錢賣也要報嗎？

移轉登記日的次日起算 30 天內要申報；賠錢賣、算出來免稅，一樣要報。 繼承案的漏報比例特別高——很多人以為沒賺到就不用理它，但被罰的是「沒申報」這件事，跟你有沒有賺錢是兩回事。

買下兄弟姊妹的持分再一起賣，那個持分怎麼算？

你用買的取得的持分，性質是「買賣」不是繼承，持有期間要從你買下來那天重新起算。 同一間房子、同一天賣，繼承來的持分可以併計被繼承人的持有期間，用買的那個持分不行——兩個持分會落在不同稅率。家裡有持分、借名這類糾結的，可以先看：媽媽出錢買房登記在兒子名下。

人在海外的子女繼承房子賣掉，稅率一樣嗎？

不一樣——非居住者只有 45%、35% 兩級，沒有 20% 和 15%，也用不到自住的 400 萬免稅加 10%。 長年住國外、境內居住天數不足的子女最容易踩到這條，細節見前面〈持有期間可以接著算被繼承人的嗎？〉那段。

連續繼承（阿公傳給爸爸、爸爸再傳給我），新舊制怎麼判？

兩條規則方向相反，要分開看：適不適用新制，逐持分看「直接被繼承人」的取得日；持有期間卻可以各次繼承一路併計。 最容易把這兩件事混在一起，判錯的代價是整段稅率跳掉。

繼承來的房貸，可以全額從所得裡扣掉嗎？

不行——只有「超過繼承時房地公告現值合計數」而且「確實由你償還」的那部分才能減除。 把整筆貸款餘額當成可扣除是最常見的誤解，細節見前面〈繼承的房子有貸款，貸款可以扣除嗎？〉那段。

有沒有工具可以自己先估？

沒有一台試算機能自動判斷全部的繼承要件——因為被繼承人的取得日決定適不適用、繼承時的評定現值和公告現值決定成本、設籍居住紀錄決定自住優惠、貸款餘額和還款紀錄決定能扣多少、有沒有連續繼承和兄弟持分又是另一層。

但先把「新舊制、自住、貸款、持有期間」這幾件確認好之後，可以用本站的房地合一稅試算或舊制房屋財產交易所得試算估個輪廓（這兩支算的是一般買賣取得的情形；繼承的貸款扣除、自住併計、重購資格仍要另外核對）。

賣繼承來的房子，最怕的就是「以為適用自住優惠、結果賣完被國稅局補稅」那種意外。與其事後才知道，不如買賣前先把房地合一稅、土增稅、重購退稅這些一項一項幫你試算、把眉角提醒到。把下面這些資料準備好，找賞哥店長，我陪你一條一條討論：

• 繼承的時間（被繼承人過世的時間）
• 被繼承人當初取得這間房子的時間（決定適不適用房地合一，最關鍵；有多個持分要分開看）
• 繼承時的房屋評定現值與公告土地現值（遺產稅申報資料上有）
• 有沒有人設籍居住、住了多久（含被繼承人生前那一段）
• 貸款餘額，以及繼承後實際是誰在還
• 有沒有兄弟姊妹共同持分、持分後來有沒有移轉過

房仲能幫你的，是把取得日、移轉日、設籍、貸款、持分異動這些資料盤清楚，先幫你試算、提醒風險與時程，讓你心裡有個底；最終稅額和優惠資格以國稅局核定為準，遇到複雜的個案，我們也會找會計師或地政士一起把關。

以上是把國稅局的規定整理成白話，不構成個案稅務意見，實際申報與優惠資格請以國稅局或稅務專業人員的認定為準。

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法源與證據層級（查證日 2026-07-15）

• 法律：所得稅法 §14-4、§14-5、§14-8、§4-5
• 行政規則：房地合一課徵所得稅申報作業要點第 5、15、20 點
• 財政部令／公告：104/8/19 台財稅 10404620870 令、109/7/15 台財稅 10904601200 令、110/6/11 台財稅 11004575360 公告、112/11/2 台財稅 11204619060 令、115/4/21 台財稅 11504560890 令
• 國稅局官方回覆／案例：高雄國稅局（繼承成本算例、逐持分新舊制）、北區國稅局（繼承屋重購退稅）

—— 賞好賞不動產有限公司　江炳賞(114年)高市字第01680號

本文引用的主要法條，於首次出現時以句內連結連至官方來源（全國法規資料庫；連結查核日：2026-08-16）。