繼承來的房子賣掉，要繳房地合一稅嗎？

看「被繼承人」什麼時候取得。被繼承人在 104 年 12 月 31 日以前取得、你在 105 年以後繼承，走舊制（土地不課所得稅，房屋部分併入隔年五月綜所稅）；被繼承人在 105 年 1 月 1 日以後取得，才是房地合一新制。依財政部 104/8/19 台財稅字第 10404620870 號令。連續繼承看最近一次那位被繼承人的取得日。

為什麼繼承的房子賣掉，稅特別重？

因為成本不能用市價。稅法只認「繼承時的房屋評定現值＋公告土地現值」按物價指數調整。高雄國稅局的例子：繼承時房屋 10 萬、土地 20 萬，成本是 306,900 元。房子賣 1,000 萬，差額幾乎整包被當成獲利。不能用鑑價，也不能用被繼承人當年的買價。

持有期間可以算被繼承人的嗎？

可以。繼承取得得將被繼承人的持有期間合併計算，連續繼承可各次併計（財政部 112/11/2 台財稅字第 11204619060 號令，有反避稅但書）。這一條決定稅率是 45%、35%、20% 還是 15%，同一筆交易可能差好幾百萬。

繼承的房子能用自住優惠（400 萬免稅＋10%）嗎？

可以。設籍、持有、居住連續滿六年，且六年內未出租未營業、全家未用過該優惠。被繼承人設籍居住的期間也可以併計進六年，但他那段期間要真的有設籍居住、沒有出租營業。要注意：稅法上的非居住者（例如長年住國外的子女）沒有自住優惠，稅率固定 45% 或 35%。

繳不出繼承來的房貸、被迫賣掉，稅會不會比較低？

有兩條不同的規定：一是繼承的未償貸款超過繼承時房地價值，超過部分可從成交價減除（縮小稅基，財政部 109/7/15 台財稅字第 10904601200 號令）；二是繼承房地又同時繼承貸款、無力清償而出售，屬非自願因素，持有五年內也能按 20% 課稅（財政部 110/6/11 公告）。條件須個案認定，先確認資格再談。

繼承來的房子賣掉，房地合一稅怎麼算？為什麼稅比你想的重這麼多

一句話先講：繼承來的房子賣掉，稅之所以重得嚇人，不是因為稅率高，是因為成本不能用市價算。稅法只認「繼承當時的房屋評定現值加公告土地現值」，那個數字常常只有市價的零頭。房子賣一千萬、成本被算成三十幾萬，中間的差額幾乎整包被當成你的獲利，稅就是這樣長出來的。

很多人是收到稅單那天才知道這件事。下面我把六件事講清楚：新制舊制怎麼分、成本怎麼算、持有期間算誰的、自住優惠能不能用、繳不出貸款被迫賣怎麼辦，還有最常踩的幾個雷。

一、先看「被繼承人什麼時候買的」，不是看你什麼時候繼承

這一關決定你走哪一套制度，而且很多人一開始就搞錯方向。

被繼承人在 104 年 12 月 31 日以前取得，你在 105 年以後繼承 → 走舊制（財產交易所得，併入隔年五月的綜所稅）。舊制只課房屋那一部分，土地不課所得稅。
被繼承人在 105 年 1 月 1 日以後取得 → 房地合一新制，房和地一起課。

依據是財政部 104 年 8 月 19 日台財稅字第 10404620870 號令。

連續繼承（阿公傳給爸爸、爸爸再傳給你）看「最近一次」那位被繼承人的取得日，不是往前追到阿公。

這裡要澄清一個很常聽到的誤解：「繼承的房子可以自己挑新制舊制，哪個划算選哪個」——不對。 只有符合自住房地要件的，才有選擇權。不符合自住要件的，就是舊制，沒得挑。

舉個例子你就懂了。同樣是「爸爸留下來的房子」：

爸爸民國 90 年買的，你 114 年繼承、115 年賣掉 → 舊制。土地不課所得稅，房屋部分併入隔年五月綜所稅。
爸爸 108 年才買的，你 114 年繼承、115 年賣掉 → 新制。房地一起課，稅率看持有期間。

差別在爸爸什麼時候買，不在你什麼時候繼承。這一格填錯，後面全部都會算錯。

二、稅為什麼這麼重：成本不是市價，是公告現值

所得稅法第 14 條之 4 寫得很清楚：繼承取得的房地，成本是「繼承時的房屋評定現值加公告土地現值，再按物價指數調整」。

高雄國稅局自己舉過一個例子：106 年 1 月繼承，當時房屋評定現值 10 萬、公告土地現值 20 萬，109 年 1 月賣掉，物價指數 102.3%，成本就是 30 萬乘以 102.3%，等於 306,900 元。

不能用市價，不能用鑑價報告，也不能用當年阿公買進的價錢。就算你拿得出被繼承人四十年前的買賣契約，也沒有用。國稅局查不到資料的時候，一樣是按公告現值去核定。

拿一個示範來看（數字是示範，不是你的答案）：

假設賣 1,000 萬、成本 30.69 萬、賣屋費用抓 30 萬（沒有單據時，法定按成交價 3% 推計、上限 30 萬）、土地漲價總數額假設 100 萬，課稅所得大約是 839 萬。

持有期間（可併計被繼承人的）	稅率	稅大約多少
2 年以內	45%	約 378 萬
超過 2 年、未滿 5 年	35%	約 294 萬
超過 5 年、未滿 10 年	20%	約 168 萬
超過 10 年	15%	約 126 萬

同一間房子、同一個價錢，只因為持有期間落在哪一格，稅可以差兩百多萬。所以「什麼時候賣」這件事，該先算過再決定，不是想到才賣。

這不是嚇你的。判讀所寫過一個真實案例：同一塊地，不同人賣，補稅近 700 萬——爸爸留下來的地，兒子繼承後賣掉，國稅局的補稅通知書寄到家裡。關鍵就在被繼承人取得那塊地的時間點已經落在新制，而且持有期間算下來只有四年多，稅率 35%。賣之前沒有人幫他算過這一步。

三、持有期間可以接著算被繼承人的

這是繼承案最有價值的一條規定，卻很多人不知道：你可以把被繼承人持有的那段時間，接到自己的持有期間裡一起算。

法源在房地合一課徵所得稅申報作業要點第 5 點。連續繼承的，各次被繼承人的持有期間也可以一路併計（財政部 112 年 11 月 2 日台財稅字第 11204619060 號令），但有反避稅的但書，刻意安排的不算。

注意用字是「得」併計，是你的權利，不是義務。爸爸如果已經持有十幾年，你繼承後三個月就賣，併計進去就是超過十年那一格的 15%，不是兩年內的 45%。這一條沒有用到，就是白白多繳。

四、自住優惠：繼承的房子也能用，連設籍年數都能接著算

三個條件：本人或配偶、未成年子女設籍、持有、居住連續滿六年；這六年內沒有出租、沒有營業；而且全家六年內沒用過這個優惠（六年只能用一次）。

符合的話，課稅所得 400 萬以內免稅，超過的部分課 10%。

繼承的關鍵在這裡：被繼承人設籍居住的那段期間，也可以併計進六年（112 年那號令明文寫進去了）。但前提是他那段期間真的有設籍、真的住在那裡、沒有出租也沒有做生意。房子空著放、或一直租給別人，那段期間併不進來。

一個常被忽略的狀況：長年住在國外的子女。稅法上是非居住者的話，沒有自住優惠，稅率固定 45% 或 35%。這種案子我建議一開始就要把居住天數搞清楚，不要等到要賣了才發現。

五、繳不出繼承來的房貸，被迫要賣

這裡有兩條完全不同的規定，很多人（包括網路上的文章）會混在一起講：

繼承的未償貸款超過繼承時的房地價值 → 超過的那部分算是你的額外負擔，可以從成交價裡面減掉，也就是把稅基縮小。依據是財政部 109 年 7 月 15 日台財稅字第 10904601200 號令。
繼承房子又同時繼承貸款，無力清償而出售 → 屬於「非自願」的情形，就算持有不到五年，也能按 20% 課稅，不是 45%（財政部 110 年 6 月 11 日公告，房地合一 2.0）。

一條是縮小稅基，一條是降低稅率。條件要個案認定，我不在這裡寫死該準備哪些文件。要走這條路，先把資格確認清楚再談，不要自己假設符合。

真的會走到這一步的，比你想的多。判讀所另一篇：欠 7 萬卡債，銀行替他把媽媽留下的房子賣了——房子是媽媽留下來的，債務也是一起來的。等到被拍賣才處理，能談的空間就沒了。

六、最常踩的四個雷

第一，三十天。 新制要在所有權移轉登記日的次日起 30 天內申報，就算你是賠錢賣、或算出來免稅，一樣要申報。繼承案漏掉這個的比例特別高，因為大家心裡想的是隔年五月報稅。

第二，兄弟姊妹之間互相買持分。 你把姊姊那一半買下來，那一半的取得原因就變成「買賣」，持有期間重新起算，不能沿用繼承的併計。同一間房子的兩半，可能適用完全不同的稅率。

第三，海外子女。 非居住者沒有自住優惠，稅率固定在 45% 或 35%。

第四，連續繼承看誰。 新制舊制看「最近一次」被繼承人的取得日，但持有期間可以「各次」併計。這兩件事常常被搞反。

為什麼我不做一個繼承的試算按鈕

我們官網有房地合一稅試算，但它只算一般買賣取得的房子。繼承這一題，我故意沒有做進程式裡。

因為每一件的取得日、被繼承人當年怎麼買的、有沒有設籍、貸款狀況、有幾個繼承人、有沒有分割持分，全都不一樣。硬做成一顆按鈕，只會給你一個看起來很像答案、其實是錯的數字。這種數字比沒有數字更危險。

要賣繼承來的房子，把這幾樣資料準備好，找我，我幫你算一遍：

什麼時候繼承的（被繼承人過世的時間）
被繼承人當初是什麼時候取得這間房子的（這一條決定新制舊制，最關鍵）
繼承時的房屋評定現值、公告土地現值（遺產稅申報資料上有）
有沒有人設籍、住多久、有沒有出租
有沒有貸款、金額多少

算完之後，我們一起看「現在賣」跟「再等一段時間賣」差多少，再決定要不要動。有時候差的那筆錢，比你想像的多。