兄弟姊妹特留分三讀刪除：沒有小孩的夫妻，房子還會不會被小叔小姑分走？

先講結論：這次刪掉的只有「兄弟姊妹」那一款特留分，而且要立了遺囑才有用。新法施行之後，沒有任何直系血親卑親屬（子女、孫子女、曾孫子女）、父母也已經過世的人，只要留下一份有效的遺囑、寫明房子給誰，兄弟姊妹就不能再主張特留分把它扣回去。但如果沒有遺囑，兄弟姊妹還是依應繼分繼承，跟修法前一模一樣。

⚠️ 這條修法目前還沒有生效。立法院是民國 115 年 7 月 28 日三讀通過，總統還沒有公布，而且依規定要公布之後再滿 6 個月才施行。在那之前，現行的民法第 1223 條仍然保留兄弟姊妹的特留分。

還有一件事，很多人這兩天問反了：子女、父母、配偶的特留分一個字都沒有動。你想把房子只留給其中一個孩子，難度跟上禮拜完全相同。

這次三讀的內容是刪除民法第 1223 條裡「兄弟姊妹之特留分，為其應繼分三分之一」這一款，同時在民法繼承編施行法增訂第 12 條，明定該條自公布後 6 個月施行。

我是在高雄做買賣的房仲店長，這篇不談政治，只談一件事：這條修法對「你家那間房子」到底有沒有影響、影響多少。下面的數字我用高雄常見的成交行情試算，案例則從法院判決裡挑，字號都附上，你可以自己去司法院查。

這篇會回答的問題

• 這次到底改了哪一句話，什麼時候才真的上路
• 特留分跟應繼分差在哪，為什麼很多人一直搞混
• 哪三種人真的變了，房子價差算給你看
• 哪些人完全沒變（這段最重要，別高興錯了）
• 特留分被侵害的時候，房子會發生什麼事，為什麼補錢常常不算數
• 遺囑的權力變大了，但遺囑做壞的方法一個都沒少
• 新法施行前的這段空窗期，你該做什麼

這次到底改了哪一句話

修正的是民法第 1223 條，這條在講「特留分」的比例。改動範圍小到只有一款：

	現行法（截至 115/7/29 仍有效）	115/7/28 三讀條文（尚未公布施行）
直系血親卑親屬（子女、孫子女、曾孫子女）	應繼分 1/2	應繼分 1/2（不變）
父母	應繼分 1/2	應繼分 1/2（不變）
配偶	應繼分 1/2	應繼分 1/2（不變）
兄弟姊妹	應繼分 1/3	刪除
祖父母	應繼分 1/3	應繼分 1/3（不變）

五款裡面刪掉一款，其他四款原地不動。

為了下面好讀，我把上表左欄那一版（現行法，今天仍然有效）簡稱舊法，右欄那一版（115/7/28 三讀、還沒公布施行）簡稱新法。後面出現「舊法」都是指現在還在用的這一版，不是指更早以前的條文。

什麼時候上路

不是現在，而且不是三讀完就算數。

法律要總統公布才生效，這次又特別在民法繼承編施行法增訂第 12 條，寫明「自公布後 6 個月施行」。也就是公布日再加 6 個月，才是新法真正開始適用的那一天。

依憲法第 72 條，總統應於收到法律案後 10 日內公布。以此推算，實際上路大約會落在民國 116 年 2 月前後，但這只是推估，確切施行日一定要以總統公布的日期往後起算。在那之前，兄弟姊妹的特留分仍然存在。

這段時間是給大家的緩衝期：已經照現行法做過安排的人，有時間回頭檢查要不要調整。

最容易搞錯的一件事：看的是哪一天

看的是被繼承人過世那一天，新法施行了沒有，不是看遺囑什麼時候立的。

這件事有明文可以引，不是推論。先看民法第 1147 條：繼承，因被繼承人死亡而開始——所以「繼承什麼時候開始」看的就是過世那天。再看民法繼承編施行法第 1 條後段：繼承在修正前開始者，除本施行法有特別規定外，「亦不適用修正後之規定」。而這次的施行法第 12 條只定了施行日，沒有給溯及既往的特別規定。兩條接起來，答案就是過世那天。

所以會出現這種情況：你現在就把遺囑立好，寫明房子全部給太太，但如果你在新法施行前過世，兄弟姊妹的特留分還在，他們仍然可以主張。這裡要講清楚一件很多人算錯的事：他們能主張的是「應繼分的 1/3」，不是「遺產總額的 1/3」。以前面那個例子來說，兩個小叔的應繼分各是 1/4，特留分就是 1/4 的三分之一、也就是各 1/12。同一份遺囑，差別只在你走的那天新法施行了沒有。

以上講的是本次修法、適用我國法的一般情形。跨境繼承、死亡宣告這類特殊案型另有準據法與時點問題，要個案判斷，涉及金額大的話請律師或地政士看過。

特留分跟應繼分，差在哪

這兩個詞每次講都有人混在一起，用一句話分清楚：

• 應繼分＝你沒有立遺囑的時候，法律幫你分的比例。
• 特留分＝就算你立了遺囑、想全部給某個人，法律硬是保留給特定繼承人的那條底線。

所以特留分是遺囑的天花板。你可以在特留分以外的範圍自由處分（民法第 1187 條），超過的部分，被侵害的人可以行使「扣減權」把它扣回來。

這次刪掉兄弟姊妹的特留分，等於是把這群人的天花板拿掉了。但天花板只有在你「有蓋房子」的時候才有意義——你沒立遺囑，就沒有天花板的問題，直接按應繼分分。

昨天媒體標題寫「避免手足再爭遺產」，這句話只有加上「而且你有立遺囑」才成立。

誰真的變了：三種人

要輪到兄弟姊妹繼承，前提是：沒有任何直系血親卑親屬（子女、孫子女、曾孫子女都算），父母也都過世了。民法第 1138 條的繼承順序是直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹、祖父母，配偶則是不管哪一順位都跟著繼承。

第一種：結婚沒生小孩、公婆已經過世

這是我們這行最常碰到的一種。房子登記在先生名下，先生走了，太太以為房子當然是她的，結果地政士一查繼承人，跳出兩個小叔。

配偶跟兄弟姊妹一起繼承的時候，配偶應繼分是 1/2，剩下的 1/2 由兄弟姊妹平分（民法第 1144 條）。

拿高雄常見的一組數字試算。先生名下一間三房電梯大樓，市價 1,200 萬，另外有存款 200 萬，遺產合計 1,400 萬，先生有 2 個兄弟：

情況	太太拿到	兩個小叔合計拿到
沒立遺囑（新舊法都一樣）	700 萬	700 萬
有遺囑「全部給太太」，舊法	1,166.7 萬	233.3 萬（各 1/12）
有遺囑「全部給太太」，新法	1,400 萬	0

舊法下，就算立了遺囑，兩個小叔的特留分是各自應繼分 1/4 的三分之一，也就是各 1/12，合計 1/6，換算 233.3 萬。新法上路後這 233.3 萬歸零。

但 233 萬其實還算小事，真正要命的是那間房子。後面「房子跟現金不一樣」那段會講到，特留分被侵害的時候，法院常常判的是把遺囑繼承登記塗銷、房子回復成全體繼承人公同共有。房子一旦變成太太跟兩個小叔公同共有，太太一個人說了不算。要拿這間房去設定抵押借錢，原則上三個人都得點頭；要賣，後面「房仲視角」第二點會講到還有一條法定多數決的路，但那條路有門檻、有程序，不是太太想賣就賣得掉。

至於沒立遺囑那一列，新法完全幫不上忙。700 萬照樣要分出去，房子照樣是公同共有。

第二種：單身、沒有小孩、父母已經過世

比方說一個人終身未婚，晚年是姪女在照顧、陪看病、辦後事，他想把房子留給這個姪女。

這裡有個很多人不知道的規定：在法定繼承裡，姪女、外甥不會遞補上來。民法第 1140 條的代位繼承只適用第一順位的直系血親卑親屬，兄弟姊妹沒有代位這回事。所以哥哥比你先過世，哥哥的小孩不會頂替他的位置成為你的繼承人。姪甥要直接拿到你的財產，只能靠遺囑或遺贈。

• 沒立遺囑：3 個兄弟姊妹各拿 1/3，照顧他的姪女拿 0。
• 舊法立遺囑全給姪女：兄弟姊妹還是可以扣減，各拿應繼分 1/3 的三分之一，也就是各 1/9，合計 1/3。
• 新法立遺囑全給姪女：姪女拿 100%。

從 1/3 變成 0，這是這次修法幅度最大的一群人。

第三種：想把房子留給「照顧我的那個人」

上面那個結構換個對象都成立：長年同住的伴侶但沒有登記結婚、照顧十幾年的看護、一路挺你的朋友、想捐給的機構。在舊法下，這些人拿到的東西都要先扣掉兄弟姊妹的 1/3；新法上路後，只要遺囑有效，可以給滿。

法務部給的修法理由講得很直接：現代家庭型態改變，兄弟姊妹之間的關係已經不像過去那麼緊密，所以放寬對遺囑人的限制。法務部也另外預告了一套配套修正草案，包括繼承人特別貢獻（修正條文第 1173 條之 1）、遺產酌給（修正條文第 1149 條）。酌給那條的設計是：受被繼承人生前繼續扶養、且因被繼承人死亡而生活陷於困難的兄弟姊妹，如果依遺囑沒有取得遺產、或所得顯不相當，可以聲請法院酌給。三個條件要一起看，不是「以前有被扶養過」就自動適用。

這套配套是另一個法案，目前還在草案階段，沒有三讀。不要拿還沒通過的條文當定案在規劃，要用的時候先查行政院和立法院的最新進度。

誰完全沒變：如果你有小孩，這次跟你無關

這是這兩天我看到最多人誤會的地方。有人以為「特留分刪掉了，我終於可以把房子只留給願意照顧我的那個孩子」。

不行。直系血親卑親屬的特留分還是應繼分的 1/2，一個字都沒改。

這不是我猜的。房產判讀所目前收了 1,218 則跟不動產有關的法院判決（去重後的案件數），裡面提到「特留分」的有 19 件。我把這 19 件一件一件看過：主張特留分被侵害的，絕大多數是子女和孫子女，另外有一件的主張人是被繼承人的媽媽。沒有一件是「被繼承人的兄弟姊妹」在主張自己那 1/3。

會這樣不奇怪：兄弟姊妹要排到第三順位才輪得到，門檻本來就高。但反過來看，實際天天在法院打的那些特留分官司，這次修法一件都救不到——連那位媽媽的也一樣，父母那款特留分同樣沒動。

看兩則就懂了。

臺灣臺北地方法院 111 年度重家繼訴字第 35 號：媽媽親筆立遺囑，寫明「所有不動產及存款動產，全部由長子單獨繼承」，兩個女兒一毛都沒有。遺囑送法務部調查局鑑定，確認是媽媽親筆、形式合法、有效。結果呢？法院還是認定侵害特留分，兒子必須拿錢出來補，兩個妹妹各 850.6 萬元，台北的房地判給兒子，彰化的土地兩姊妹各分一半。

遺囑是真的、有效的，一樣要補 1,701 萬。

臺灣高雄少年及家事法院 114 年度重家繼訴字第 8 號：阿嬤留下 7 億多的遺產，公證遺囑把最值錢的兩筆土地（市值合計約 6.98 億）全部分給兩個兒子和另一房的三名孫子女。另一位孫女小雯是代位繼承她過世的父親那一份，核心土地一坪都沒分到，只從其餘零散遺產拿到約 858 萬，而她的法定特留分是 8,647 萬。法院認定特留分確實被侵害，判那五位受配的被告把土地的遺囑繼承登記全數塗銷。

這兩則的家庭結構，在新法上路之後判法完全一樣。

房子跟現金不一樣：特留分被侵害的時候，房子會怎樣

這段是房仲最該講、但新聞不會講的部分。

現金好處理，少給了補上去就好。房子不行，因為房子不能切。

補錢通常不算數

最高法院 114 年度台上字第 1808 號：老爸立遺囑把三筆土地全給一個兒子，其他子女特留分被侵害。這個兒子事後各匯 120 萬給姊妹，主張這樣就算補償完了（依高院的換算，兩名姊妹各自的特留分價值約 116 萬）。

最高法院說不行：特留分被侵害的時候，加害的一方不能單方面用錢了事、免除移轉的義務，除非雙方真的談成補償合意。匯款單上「爸爸繼承款分配家人」那句備註，只是他自己回覆銀行櫃員的說法，不算兩造協商的結果。

要注意這件還沒有結束。最高法院是廢棄高院對兩位姊妹不利的部分、發回更審，要高院查清楚雙方到底有沒有談成補償，不是當場判土地要還。定案的是那條法律原則，不是這個家的結局。

臺灣士林地方法院 114 年度重家繼訴字第 47 號講得更白。阿公留下 2.5 億遺產，公證遺囑直接寫明孫女「不得繼承」，理由是她是婚外所生。但這個孫女早就被父親認領，法律上是合法繼承人。被告已經搶先辦好 18 筆不動產的遺囑繼承登記，還主張「不動產留給我們，用錢補償她就好」。

法院的認定是：扣減權是物權形成權，一經行使，侵害特留分的那部分就失效，不動產回復為全體繼承人公同共有，被告主張以金錢補償代替塗銷登記，在法律上並無依據。18 筆不動產的登記全部塗銷。

房子賣掉了才換成賠錢

臺灣桃園地方法院 113 年度家繼訴字第 47 號：阿嬤立公證遺囑把兩筆土地全給三女兒，三女兒辦好繼承登記，接著信託後以 850 萬賣給一家科技公司。土地已經到第三人手上，塗銷不了了，法院才改判金錢賠償，三位繼承人合計拿回 206 萬多。

順序是這樣的：能塗銷就塗銷，塗銷不了才談錢。

對房子的實際後果

把上面幾則串起來，實務上的流程大概長這樣：

1. 有人主張特留分被侵害，行使扣減權
2. 扣減權一行使，遺囑裡侵害特留分的部分在實體法上就失效了（多數實務見解認為它是形成權，意思表示到達對方就發生效力，不必等法院判）
3. 但如果登記名義人已經辦好遺囑繼承登記又不配合，實務上還是要取得「足以辦登記的文件」才動得了：可能是確定判決，也可能是訴訟上和解、調解筆錄，或對方後來願意配合辦理
4. 塗銷之後，這部分通常回復成全體繼承人公同共有（實際回復成什麼狀態，還要看塗銷的範圍與個案的登記情形）
5. 公同共有的房子要設定抵押，原則上還是要全體同意；要賣，符合土地法第 34 條之 1 的門檻跟程序時，可以不必每個人都點頭——後面「房仲視角」第二點會講
6. 多數決那條路走不通、或大家連賣不賣都談不攏，就常常再打一場遺產分割訴訟

第 2 步跟第 3 步的差別很多人會弄混：權利失效是法律上自動發生的，但地政機關不會自己把登記改回來。

而且依民法第 759 條，繼承登記還沒辦好之前，不動產不能處分。士林那件就是這樣：法院准了塗銷，但原告請求「順便把遺產分一分」的部分被駁回，因為塗銷後房子回到被繼承人名下，全體繼承人還沒辦好公同共有登記，法律上還不能分。

整段走下來，房子有可能長期沒辦法處分。這才是特留分對不動產最貴的地方——不是那筆錢，是那段時間裡房子什麼都不能做。

遺囑的權力變大了，遺囑做壞的方法一個都沒少

新法把遺囑的效力範圍放大了，對第三順位來說，從「最多只能處分 2/3」變成「可以處分全部」。可是這件事有個前提被大家跳過了：你那份遺囑要有效。

見證人有到場，但沒在聽

臺灣高等法院高雄分院 114 年度家上易字第 16 號：媽媽 2012 年親自跑去公證事務所立公證遺囑，要把苓雅區的房子留給長年同住的兒子，找了兩位見證人在場，程序看起來很完整。

後來兒子持遺囑辦好繼承登記，先被姊姊以侵害特留分告到塗銷，那件已經判決確定。真正認定遺囑效力的，是後面那場遺產分割訴訟的上訴審。

高院審理時，其中一位見證人出庭作證，坦承他那天只是跟朋友聚餐順道過去，全程站在遠處等，聽不到媽媽和公證人在講什麼，結束後才被叫過去簽名，根本不知道遺囑寫了什麼。

法院認定：民法第 1191 條要求見證人不只要「在場」，還要實際見聞、確認遺囑內容出自遺囑人真意。這份公證遺囑無效。

跑了公證處、找了見證人、付了費用，還是無效。

不過這件的結局值得一起看：遺囑雖然無效，高院在裁判分割的時候，認為那份遺囑仍然反映了媽媽的真實意願，加上兒子在那棟房子住了幾十年、其他手足都沒設籍，最後還是把高雄那間房子判給兒子。

所以遺囑無效不等於媽媽的心意完全落空，但代價是這家人多打了好幾年官司，而且結果變成由法官裁量，不再是媽媽自己說了算。

想剝奪某人的繼承權，沒那麼容易

臺灣高雄少年及家事法院 114 年度家繼訴字第 177 號：阿公在公證遺囑裡表示，兩個孫子事業尚無成就、不能奉養他，要剝奪他們的繼承權，把所有不動產給兩個女兒。

法院查下來全部不成立。民法第 1145 條第 1 項第 5 款的「重大虐待或侮辱」，要用客觀社會觀念衡量，不能只憑被繼承人自己認定。而且時序對不上：遺囑立在 2024 年 1 月 25 日，被指控的討債騷擾發生在同年 3、4 月，立遺囑的時候那件事還沒發生。加上登門討債只有 2、3 次，頻率不高，也查不到債主是受孫子唆使；而且欠債的只有其中一個孫子，跟另一個完全無關。

結果 7 筆不動產的遺囑繼承登記全部塗銷。

在國外立的遺囑，回台灣不一定算

臺灣臺北地方法院 113 年度家繼訴字第 112 號：一位有雙重國籍的先生，2004 年在美國科羅拉多州當著三位英語見證人的面，用英文立了遺囑。人在 2023 年過世，媽媽拿著這份遺囑要跟媳婦討 1 億多元房產的分潤。

法院認定：立遺囑當時他同時具有中華民國國籍，依當時的涉外民事法應優先適用我國法。而我國法的代筆遺囑要有口述、代筆、宣讀、講解、遺囑人認可這一整套程序，這份遺囑全文電腦繕打、完全沒記載由誰代筆，三位見證人也聯絡不上。遺囑不生效力，媽媽敗訴。

這對你的意義

新法把遺囑的權力放大之後，遺囑的形式要件反而變得更關鍵，因為現在整間房子的歸屬都押在這張紙上。舊法時代遺囑做壞了，你還有應繼分兜著；新法之下如果你的遺囑無效，結果就是回到「兄弟姊妹依應繼分拿 1/2」的原點，跟你完全沒立過遺囑一樣。

實務上還有一個常被漏掉的細節：遺囑裡最好指定遺囑執行人。有執行人在，後續要執行遺囑內容、處理登記和交付，流程會順很多；沒有的話，很多環節得靠繼承人自己去協調，而會走到打官司這一步的家庭，通常正好就是協調不動的那種。

新法施行前，你該做的事

先確認你是不是這次的受影響者

三個條件同時成立才算：

1. 沒有任何直系血親卑親屬（子女、孫子女、曾孫子女都算，有的話這次修法跟你無關）
2. 父母都已經過世
3. 你有兄弟姊妹

三個都中，這次修法對你的財產分配影響是實打實的。缺一個，就當作一般法規新聞看看就好。

受影響的話，該做什麼

• 立遺囑，這是唯一的開關。新法不會自動幫你把兄弟姊妹排除掉。沒有遺囑，他們依應繼分拿 1/2，跟修法前分毫不差。
• 遺囑形式挑一種做到滿。自書、公證、代筆、密封、口授五種，各有各的要件。上面那幾則判決失敗的原因都出在程序，不在內容。
• 不動產要寫到可以直接辦登記的程度。地號、建號、應有部分寫清楚，不要只寫「我在苓雅區的房子」。權狀跟謄本拿出來對著寫。
• 指定遺囑執行人。他負責的是把遺囑內容執行下去（管理遺產、辦理交付與登記），但解決不了繼承人之間的實體爭執，該打的官司還是要打。
• 已經立過遺囑的人回頭看一次。如果你當初是遷就兄弟姊妹的特留分才把財產切成那樣分，新法施行後你有更大的空間可以重寫。
• 記牢：看的是你過世那天，不是立遺囑那天。在新法施行日之前開始的繼承，兄弟姊妹的特留分還在。

如果你有小孩，這次真的沒你的事

想把房子只留給其中一個孩子的人，能走的路跟上禮拜一樣，而且都要提早做、都有各自的成本和風險：生前贈與（可能涉及贈與稅與申報義務，實際有沒有稅要看免稅額與計價；而且依遺產及贈與稅法第 15 條，死亡前 2 年內贈與給配偶、各順位繼承人及其配偶的財產，稅務上要併回遺產總額課稅）、附負擔贈與、信託、保險規劃。哪一種划算要看你的資產結構，這部分請找地政士、會計師或律師個案評估，不是房仲能決定的。

房仲視角：繼承來的房子，最常卡在哪三個地方

這條修法之所以值得房仲花時間講，是因為我們在第一線看到的「賣不掉的房子」，有一大類就是繼承卡住的。

第一，繼承登記一直沒去辦。人走了好幾年，房子還掛在被繼承人名下，全家沒人動，要賣的時候才發現得先辦繼承登記。

這裡先幫大家破除一個誤會：辦繼承登記本身不一定要全體繼承人到齊。依土地登記規則第 120 條，部分繼承人因故不能會同時，可以由其中一人或數人為全體繼承人的利益，申請登記為公同共有——注意這條走的是「公同共有」這條路，登記完大家還是綁在一起。要直接登記成分別共有，原則上才需要繼承人全體會同或同意（若另作協議分割，還要依個案提出分割協議文件）。真正會卡住的是後面那幾步：協議分割、出售、設定抵押。

第二，公同共有很難處理。這裡要講精確一點，因為坊間常說「一個人不同意，房子就永遠賣不掉」，這句話不完全對。

土地法第 34 條之 1 第 1 項對共有不動產的處分設了法定多數決：共有人過半數且應有部分合計過半數同意即可，應有部分合計逾三分之二時人數不予計算；同條第 5 項明定「前四項規定，於公同共有準用之」。所以四個繼承人有三個要賣、一個不點頭，在符合門檻並踐行書面通知、對價或補償提存等程序的前提下，仍然有機會依法處分，不是絕對動不了。

但這裡有三件事千萬別會錯意。

第一，「三個人同意」不等於達標。公同共有的名下沒有登記應有部分，門檻是用各人的「潛在應有部分」去算——繼承的情形通常就是應繼分（土地法第 34 條之 1 執行要點第七點）。人數跟比例兩邊都要過，所以四個人裡有三個點頭，也可能因為那三個人的應繼分合計不夠而過不了。

第二，這條路講的是「把某一間不動產賣掉」，不是「用多數決把遺產分一分」。執行要點第三點把共有物分割排除在外，也不能靠這條逕自把公同共有改登記成分別共有——那是終止公同關係，得另外走協議或訴訟。想拿它當分家工具的，這條用不上。

第三，不同意的那個人有優先購買權，但那不是否決權。他收到出賣通知後，可以在十五日內用同樣的條件自己買下來；不表示要買、只說一句「我不同意」，擋不下這筆交易。而且這個權利是債權性質，萬一出賣人沒通知就過戶給第三人，他能請求的是損害賠償，不是把登記推翻。

程序面也不輕鬆：要書面通知其他共有人，要處理不同意那一方的對價與提存。登記狀態通常要先辦好公同共有的繼承登記，不過執行要點第九點第三款另有免辦的特定例外，實際能不能用，務必先找地政士或律師看過個案。

即使有這條多數決的路，談不攏的家庭實務上仍然常常走到分割或變價分割訴訟。判讀所裡「共有物分割」和「變價分割」兩類合計 155 案次、去重後 131 件，多數是這樣來的。

第三，稅算錯。繼承來的房子賣掉，成本不是用市價認的。如果這筆交易適用房地合一新制，原則上是以繼承時的房屋評定現值與公告土地現值、按消費者物價指數調整後的金額，再加上可以認列的費用；適用舊制的計算方式又不一樣，而且還要看被繼承人當初的取得日、有沒有連續繼承。很多人賣完才發現稅比想像中重。這部分我另外寫過一篇完整的：繼承房子賣掉要繳多少稅？，實際稅額以國稅局核定為準。

這次修法幫得上忙的是第一類和第二類的源頭：如果被繼承人生前立了有效遺囑、又剛好是沒有子女的家庭結構，繼承人可以少掉一整輪的協商。至於已經發生的繼承，修法救不到。

想把房子這部分安排好，可以先做什麼

遺囑本身要找律師或地政士，這是他們的專業，我不越線。但在你去找他們之前，有些功課先做完，會省下不少來回：

• 把不動產盤點清楚：幾筆土地、幾棟建物、地號建號、應有部分多少、有沒有跟人共有
• 調最新的謄本：有沒有設定抵押、有沒有查封、有沒有你不知道的限制登記
• 抓一個現值概念：市價大概多少、房屋評定現值和公告土地現值多少（這兩個決定將來的稅）
• 釐清繼承人有誰：這步最常出意外，尤其是父母那一輩有收養、有前段婚姻的家庭
• 想清楚你要的結果：是「全部給某個人」，還是「某間房子給某個人、其他平分」，寫法完全不同

這幾件事我可以幫你一起盤。房仲熟的是不動產本身：謄本怎麼看、市價多少、房子好不好處分、將來要賣會遇到什麼、共有持分怎麼談，這些我天天在做。盤清楚之後你再帶著資料去找律師，會快很多，也不用被同一件事問三次。

相關的舊文可以一起看：失智長輩賣房，契約還有效嗎？（高分院那件的失智抗辯就是同一個爭點）、欠 7 萬卡債，銀行替他把媽媽留下的房子賣了（繼承來的房子被債權人動到）。

高雄的朋友要聊，找賞哥。

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法源與證據層級（查證日 2026-07-29）

• 修法本體：民法第 1223 條（115/7/28 三讀修正，尚未公布）、民法繼承編施行法第 12 條（新增，自公布後 6 個月施行）
• 其他引用法條（連結為全國法規資料庫）：民法第 1138 條（繼承順序）、第 1140 條（代位繼承）、第 1144 條（配偶應繼分）、第 1145 條（喪失繼承權）、第 1146 條（繼承回復請求權期間）、第 1187 條（遺囑自由的界線）、第 1191 條（公證遺囑）、第 1194 條（代筆遺囑）、第 1225 條（扣減權）、第 759 條（繼承登記前不得處分）、民法繼承編施行法第 1 條（新舊法適用）、土地登記規則第 120 條（部分繼承人得代為申請公同共有登記）、民法第 1147 條（繼承因死亡而開始）、土地法第 34 條之 1（共有不動產處分的多數決與優先購買權）、遺產及贈與稅法第 15 條（死亡前 2 年內贈與併計）
• 立法進度：立法院115 年 7 月 28 日三讀通過；總統尚未公布，施行日以公布日往後 6 個月起算
• 行政機關：法務部新聞稿「刪除兄弟姊妹特留分並增訂相關配套」。⚠️ 新聞稿裡的特別貢獻（第 1173 條之 1）、遺產酌給（第 1149 條）等配套屬預告草案，尚未完成立法
• 法院判決（可於司法院裁判書查詢系統以字號查全文）：臺灣臺北地方法院 111 年度重家繼訴字第 35 號、臺灣臺北地方法院 113 年度家繼訴字第 112 號、臺灣士林地方法院 114 年度重家繼訴字第 47 號、臺灣高雄少年及家事法院 114 年度重家繼訴字第 8 號、臺灣高雄少年及家事法院 114 年度家繼訴字第 177 號、臺灣高等法院高雄分院 114 年度家上易字第 16 號、臺灣桃園地方法院 113 年度家繼訴字第 47 號、臺灣臺中地方法院 112 年度重家繼訴字第 32 號、最高法院 114 年度台上字第 1808 號
• 判決當事人姓名均為化名，案件事實依判決書記載整理；引用的判決有勝敗與審級之分，個案不能直接套用

本文為不動產經紀從業人員整理法規與公開判決的一般資訊分享，不構成法律、地政或稅務意見，也不因閱讀本文而成立任何委任關係。遺囑的設計與特留分計算請諮詢律師；公證遺囑可洽法院公證處或民間公證人；繼承與產權登記請找地政士；稅務請洽會計師或國稅局。修正條文尚未經總統公布，施行日期以公布後起算，發布後如有異動以官方公告為準。

—— 賞好賞不動產有限公司　江炳賞(114年)高市字第01680號