社區開會投票就能收回你的頂樓？一則 3,000 萬的判決，把「分管協議」講到你聽得懂
先講結論：社區開區分所有權人會議，用多數決通過「取消頂樓住戶的專用權」，對既有的分管協議不生效力。分管協議是全體共有人之間的契約，要終止或變更，得全體共有人都同意；真的覺得現在的分管方式不公平，法律給的路是向法院聲請裁定變更，不是開會舉手表決。有位買方不信這件事，花了近三千萬買下一間頂樓加蓋，交屋後才知道社區年初投票要收回頂樓，一路告到法院要求全額退款，全部敗訴。
我們每週固定讀新出爐的法院判決，這一則值得單獨拿出來講，因為它同時打中三種人：手上有頂樓加蓋想賣的屋主、正在考慮買頂加的買方、還有社區裡「想把頂樓收回來變公用」的管委會。三邊的答案在這份判決裡都寫得很清楚。
目錄｜這篇會回答的問題
- 事情是怎麼發生的：從簽約到敗訴的十四個月
- 法院的第一個觀點：契約自己寫了「被拆也只減價」，那還有什麼好隱瞞
- 法院的第二個觀點：分管協議不是多數決能廢掉的東西
- 分管協議到底是什麼？條文跟你想的可能不一樣
- 那社區就真的完全不能改嗎？民法留了一條路，只是不在會議室
- 買頂樓加蓋之前，一定要看的三份文件
- 有頂加要賣、或社區想收回頂樓，該注意什麼
- 常見問題
一、事情是怎麼發生的
（以下人名為化名，金額與地點已簡化處理，法律爭點與判決結論則完全依判決原文。）
先認識這棟樓。四十幾年前蓋好的老公寓，屋主阿福從落成沒多久就住進來，一住四十年。他家上面的樓頂平臺，有一間加蓋，格局做到兩房兩廳兩衛加一室。這間加蓋是違章建築，三十年前就在那裡了，十年前曾經因為隔間切太多被主管機關查報，拆掉幾道隔間之後保留下來。
有一個細節後來變成整件事的關鍵：這間頂樓加蓋每個月要繳的管理費，比樓下正屋還多出一倍。三十幾年來，社區一邊按月收這筆錢，一邊從來沒有任何住戶出面爭執過頂樓能不能用。
那年一月，社區開了區分所有權人會議，決議「取消頂樓住戶就樓頂平臺之專用權」。
同年八月，小珍透過連鎖仲介的兩位業務居間，跟阿福簽下買賣契約，含代付的稅費在內，總價將近三千萬。九月底付清全額價款，十月底完成點交，鑰匙拿到手。
點交後第三天，大樓的主任管理委員來跟她說：頂樓的專用權，年初開會已經取消了。
小珍認為阿福和兩位仲介共謀隱瞞，讓她誤以為頂樓的使用權源很穩固才簽約，當月底以受詐欺為由發函解除契約。她先提刑事詐欺告訴，地檢署不起訴、高檢署駁回再議確定，再聲請准許提起自訴，也被裁定駁回。刑事這條路走完之後，她轉打民事，請求返還全部價金，並要求賣方、兩位仲介、仲介公司連帶賠償，加上仲介費、代書費、履約保證費、管理費、清運費等支出，求償金額三千萬出頭。
案子打了一年多。判決結果：原告之訴及假執行之聲請均駁回，訴訟費用由原告負擔。
先講清楚一件事：這是地方法院的一審判決，今年七月才宣判，當事人還可以上訴，最終怎麼定案要看確定判決。所以這篇不是要告訴你「這個案子最後贏誰」，而是要講清楚它踩到的那套規則。那套規則來自民法和大法官解釋，不會因為個案上訴而改變，那才是你手上的頂加、或你正在看的頂加真正用得到的東西。
二、法院的第一個觀點：契約自己寫了「被拆也只減價」
法院要判斷的核心，是那場區權會決議「算不算影響小珍決定簽不簽約的重要資訊」。因為只有在它是重要資訊的前提下，賣方和仲介才有告知義務，不講才可能構成詐術。
法院從契約本文下手。這份買賣契約第七條第六項是這樣寫的：
違章建築物部分，在簽約後至交屋前，被通知須拆除或被拆除者，買賣雙方同意得按估價師事務所就拆除部分辦理鑑價，減少買賣價金；若在交屋後被通知須拆除或被拆除時，則由買方自行負擔風險。
法官的推論很直接：連「整間頂加被拆掉」都只是按鑑價減少價金、雙方繼續履約，並不是當然解除契約，代表增建物存不存在本來就不是雙方「要不要成立這份買賣」的關鍵，只影響最後的價金高低。既然連拆除都不影響締約，那麼比拆除更上游、更間接的「專用權曾經被人表示過疑義」，當然更不可能是影響締約意願的重要因素。
而且契約裡不只這一條。附件的違建查報案件明細已經附上、載明當年那次查報與拆除；不動產委託銷售標的現況說明書第十二項手寫著「頂樓加蓋二房二廳二衛加一室」，第二十九項手寫著正屋與頂加各自的管理費金額；契約第一條第一項勾選「本買賣標的包括現有未依法申請增建之違章建築物……買方已確實知悉該權利之限制及有被拆除之風險」。
三份文件，小珍的代理人都簽了名。
三、法院的第二個觀點：分管協議不是多數決能廢掉的東西
光是第一個觀點就足以把整個請求駁回，但法院還講了第二個，而這一個對房地產實務的價值更高。
法院先認定分管協議確實存在，用了三個證據：
- 這棟樓四十幾年前落成，建商起造完成、出售各戶時，就是以「頂樓住戶取得樓頂平臺專用權、可以在上面加蓋使用」為條件賣的。
- 加蓋存在超過三十年，從來沒有其他區分所有權人表示爭議或反對，社區反而以它占用樓頂平臺為由，向它收取比樓下更高的管理費。
- 最關鍵的一項：那份要取消專用權的區權會會議紀錄，自己在報告事項第五點寫著「早期建商有同意某些頂樓住戶，在頂樓的相對位置有使用權……所以須先取消頂樓的約定專用……」。
社區為了取消專用權而寫下的會議紀錄，反過來成為法院認定專用權存在的證據。
認定分管協議存在之後，法院接著處理效力：
「共有物分管契約」既為全體共有人……所訂立之契約，其終止、變更，應經全體共有人之同意，各共有人不得隨時終止、變更，在公寓大廈之共有部分，分管契約亦不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力。
所以那年一月的決議，對分管協議不生影響。阿福的專用權從頭到尾沒有被動搖過，小珍買到的權源是完整的。
兩層都站不住腳，詐術的前提就不存在。撤銷意思表示、不當得利返還、侵權行為損害賠償，全部駁回。
四、分管協議到底是什麼？條文跟你想的可能不一樣
這一段要講細一點，因為網路上很多文章寫錯，而且判決書本身的寫法也容易讓人誤會。
分管協議，就是全體共有人約定「共有物由誰使用哪一塊」的契約。公寓大廈裡最常見的四個地方：樓頂平臺、法定空地的停車位、一樓的院子、地下室。有分管協議的人，可以單獨占有使用自己分管的那一塊，其他共有人不能主張「這是共有的我也要用」。
條文依據在民法第 820 條第 1 項。但你如果現在去翻現行條文，會看到這樣一句話：
共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
看起來是多數決，跟「須全體同意」剛好相反。這裡是很多人卡住的地方，答案在開頭那五個字：「除契約另有約定外」。
意思是：共有物的管理，原則上用多數決；但共有人之間已經有契約約定的，就照契約走，多數決退位。分管協議就是那個「契約另有約定」。所以只要分管協議成立，區權會投再多次，都動不到它。
那「終止、變更須經全體同意」這句又是從哪來的？它不是 820 條寫的。回頭看判決的推論：分管協議是一份全體共有人簽的契約，契約要改、要解除，本來就要當事人全部點頭。這是契約法的基本道理，加上最高法院長年的實務見解，不是條文明文。
順帶澄清兩個常被搞混的條文：
- 民法第 819 條第 2 項寫的是「共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意」。這條管的是處分層次（賣掉、設定抵押、實體變更），跟分管的管理層次是兩件事。有人看到「全體之同意」就以為分管協議的依據在這裡，其實不是。
- 民法第 826 條之 1（98 年增訂、98 年 7 月 23 日施行）：不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。也就是說，98 年 7 月 23 日以後成立的不動產分管約定，原則上要去地政登記，才當然拘束下一手。
那 98 年之前成立的呢？走的是司法院釋字第 349 號解釋（民國 83 年 6 月 3 日）的標準。這號解釋的原因案件很有畫面：有人買房，土地持分含法定空地的停車位，但建商當年跟原地主的合建契約早就把車位分管掉了，這位買主完全不知情，結果車位不能用、地價稅照繳。
大法官沒有把這則判例整個推翻，只否定了其中一種情況。最高法院 48 年台上字第 1065 號判例說「分管契約對受讓人仍繼續存在」，為了維持法律秩序安定，原則上維持；但如果受讓人「不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形」，還要他受拘束，會讓善意第三人受不測損害，與憲法保障人民財產權的意旨有違，判例在這個範圍內不再援用。
翻成白話：你明知道、或按常理應該知道有分管協議，它就跟著房子走給你；你完全不知情也查不到，才不受拘束。本案這棟樓的分管協議四十幾年前就成立，遠早於 98 年，走的正是這條路。而契約附件、現況說明書、白紙黑字的管理費金額都攤在那裡，小珍是不是「可得而知」，答案不用想太久。
五、那社區就真的完全不能改嗎？
不是完全不能，是改的方法不對。
現行民法第 820 條第 2 項、第 3 項給了出口：依多數決所定的管理顯失公平時，不同意的共有人可以聲請法院以裁定變更；管理方式因情事變更難以繼續時，法院也可以因共有人的聲請裁定變更。
所以社區如果真的認為現在的頂樓分管方式不合理，正確動作是備齊資料向法院聲請，讓法院來認定，而不是在會議室裡舉手表決然後貼公告。這一點在實務上常被忽略：多數決在「沒有分管契約」的情況下才有用武之地，一旦分管協議成立，戰場就從管委會移到法院。
另外提醒一句，這則判決沒有宣告那個決議「無效」，它處理的是「決議對既存分管協議不生影響」。決議本身的效力要不要爭執、怎麼爭執，是另一個程序的問題。
六、買頂樓加蓋之前，一定要看的三份文件
小珍輸得很徹底，但她踩的坑，其實三份文件就能擋掉大半。
第一份：不動產標的現況說明書。看第十二項有沒有據實填寫增建的位置與格局，管理費那一欄有沒有分開列出正屋與加蓋的金額。本案這兩欄都手寫得清清楚楚，那也是後來法院認定她「知情」的依據。反過來說，這份表格填得越詳細，對買方越有保障，因為它同時是賣方的告知紀錄。
第二份：買賣契約關於違建的條款。至少確認兩件事：第一條有沒有勾選買賣標的包含未依法申請的增建、賣方保證有權處分；以及被拆除時的處理方式是「解除契約」還是「減少價金」。本案第七條第六項寫的是減價，這一條後來直接決定了案件走向。你要的是解約還是減價，簽約前就要談，簽完再吵沒有意義。
第三份：最近一次的區分所有權人會議紀錄與規約。這份文件在這個案子裡沒能救她，因為法院認定那個決議不是重要資訊。但別把這件事讀成「區權會紀錄不用看」。如果決議內容是「要拆除頂樓加蓋」「大樓即將都更」「外牆修繕每戶分攤多少錢」，性質完全不同，那就是百分之百的重要資訊。
問題是這份文件最難拿。物業公司和總幹事基於住戶隱私，通常不會讓非住戶查閱，房仲拿著名片去問，多半會被擋回來。這裡要講清楚一件很多人不知道的事：法律把這個權利給的是買方，不是仲介。
公寓大廈管理條例第 24 條第 1 項寫得很直接：
區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。
第 35 條列的就是規約、公共基金餘額、會計憑證與帳簿、財務報表、欠繳情形、管理委員會會議紀錄，以及區分所有權人會議紀錄。而那一條的最後一句是：「管理負責人或管理委員會不得拒絕。」
換句話說，法律本來就預設你在過戶之前會去看這些東西，管委會也沒有拒絕的餘地。實務上會卡住，多半是因為去要的人不對、方式不對。順序這樣走：
第一步，先跟賣方要。依同條例第 34 條，區權會的會議紀錄應於會後十五日內送達各區分所有權人，賣方手上本來就該有一份，規約也一樣。這是最快也最不尷尬的一條路，通常一通電話就解決。
第二步，賣方拿不出來，就用買方的名義提出書面請求。具名的人是買方（也就是繼受人），仲介的角色是陪同或受託代辦，不是自己出面去要。書面上直接寫「依公寓大廈管理條例第 24 條第 1 項及第 35 條規定，請求閱覽並影印規約與最近一次區分所有權人會議紀錄」，附上買方身分證明，以及能證明買賣意向的文件，例如斡旋書、要約書或買賣契約節本。有法條、有名義、有書面，跟口頭去問是完全不同的結果。
第三步，再卡住就補一份賣方授權書。授權買方或受託人代為查閱，讓管委會不必自己去判斷「這個人算不算利害關係人」。多數僵局卡的就是這一關，一張紙就能解開。
第四步，用公部門端補位。各縣市建管單位都有公寓大廈管理組織報備查詢，以高雄市為例，工務局建築管理處的「已報備公寓大廈管理組織查詢」輸入社區名稱、地址或主委姓名就查得到管理委員會名稱、地址與備查日期。這裡查不到規約全文，但足以確認這個社區有沒有合法報備的管理組織、對口窗口是誰；查不到報備資料本身也是一種訊號。
四步都走完還是拿不到，就把風險寫回契約。這才是我們真正控制得住的一段：現況說明書的相關欄位要求賣方據實填載，另外在特約事項加一條，要求賣方保證已提供最近一次區權會會議紀錄與規約、並保證沒有隱瞞任何影響買方使用收益的決議，同時把記載不實時的處理方式寫清楚。拿不到文件不代表沒辦法保護買方，只是保護的位置從「事前查證」移到「責任分配」。
最後提醒時點。第 24 條寫的是繼受前，所以這件事要在斡旋或要約階段就啟動，不要等簽完約才想到。
再補一個本案沒有處理、但同樣重要的觀念：分管協議管的是「你有沒有權利用這塊平臺」，跟「這間加蓋會不會被拆」是兩件獨立的事。違建的查報與拆除是建管機關的職權，跟社區投不投票、有沒有分管協議都無關。頂加的價值評估要把這兩個風險分開算，不要因為法院說社區動不了它，就以為它永遠拆不掉。
七、有頂加要賣、或社區想收回頂樓，該注意什麼
賣方這邊，這則判決示範了「證據長什麼樣子」。賣方能守住，靠的是三個關鍵原因：建商當年出售時的約定、三十幾年持續繳交較高的管理費、長期沒有人爭執。其中管理費收據最有力，因為那是社區自己承認你有權占用的白紙黑字。如果你手上的頂加沒有這些東西，主張分管協議會吃力很多，賣之前先把能找的資料找齊。
如果你是管委會這邊，本案給的教訓是：會議紀錄怎麼寫，會反過來變成證據。那句「早期建商有同意某些頂樓住戶……有使用權」是社區自己寫的，法院直接引用。真心想處理頂樓問題，先釐清當年到底有沒有分管協議、證據在哪，再決定要走協商、全體同意變更、還是聲請法院裁定，比開會投票務實得多。
常見問題
Q：社區可以投票取消頂樓加蓋的使用權嗎？
不行。分管協議是全體共有人之間的契約，終止或變更須經全體共有人同意，區分所有權人會議的多數決取代不了。法律依據是民法第 820 條第 1 項的但書「除契約另有約定外」，以及分管協議作為全體共有人契約的性質。若共有人認為現行的分管方式顯失公平，依民法第 820 條第 2 項應向法院聲請裁定變更，而不是開會表決。
Q：分管協議是什麼？跟規約有什麼不一樣？
分管協議是全體共有人約定共有物由誰使用哪一部分的契約，常見於樓頂平臺、法定空地停車位、一樓庭院、地下室。民法第 820 條第 1 項規定共有物的管理原則上以多數決為之，但條文開頭寫著「除契約另有約定外」，已經有分管協議時就依協議，多數決不適用。規約則是公寓大廈管理條例下、由區分所有權人會議訂定的社區自治規範；依法院實務見解，分管契約不因條例施行後區權會決議另訂規約而失其效力。
Q：分管協議會跟著房子走給下一個買方嗎？
會。共有人把應有部分讓與第三人，分管契約對受讓人仍繼續存在。但依司法院釋字第 349 號解釋（83 年 6 月 3 日），如果受讓人不知悉有分管契約、也沒有可得而知的情形，就不受拘束。另外，民國 98 年 7 月 23 日以後成立的不動產分管約定，依民法第 826 條之 1 第 1 項須經登記，才當然對應有部分的受讓人具有效力。
Q：分管協議沒有白紙黑字的合約，還算數嗎？
有機會，關鍵在能不能證明全體共有人有這個共識。本文提到的那則一審判決採認的證據有三種：建商起造出售時即以此為條件出售、加蓋存在逾三十年無人爭執、社區持續向該戶收取高於樓下的管理費。實務上還常見的佐證包括早年的分戶協議書、建商廣告與銷售文件、歷次會議紀錄的記載。沒有任何一項時，主張會相當吃力。
Q：頂樓加蓋是違建，那社區是不是可以直接叫我拆？
要分開看。分管協議處理的是「有沒有權利占用樓頂平臺」，違建的查報與拆除是建築主管機關的職權，兩者互相獨立。就算分管協議站得住腳，主管機關認定違反建築法仍可能命拆除；反過來說，違建沒被拆，也不代表使用權源沒有問題。
Q：買到之後才發現社區想收回頂樓，可以解約退錢嗎？
那則一審判決的答案是不行，理由有兩層：契約第七條第六項已約定增建物被拆除時是減少價金而非解除契約，法院因此認定增建物存廢不是締約的重要因素；而且該決議對分管協議不生影響，買方的權源實際上沒有受損。個案結果取決於契約條款怎麼寫、資訊是否確實影響締約意願，不能直接套用。
Q：賣方或仲介沒有主動告訴我區權會的決議，算隱瞞嗎？
要看那項資訊是不是影響締約與否的重要資訊。那則一審判決認定該決議動不了分管協議、對買方權源沒有實質影響，因此賣方與仲介沒有告知義務，縱使故意不說也不構成詐術。但若決議內容涉及拆除、都更、大額修繕分攤，性質就完全不同，仍應主動揭露。
Q：房仲或買方拿不到社區的規約和區權會會議紀錄，怎麼辦？
法律把這個權利給買方。公寓大廈管理條例第 24 條第 1 項規定，區分所有權之繼受人應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第 35 條所定文件；第 35 條所列包含規約與區分所有權人會議紀錄，並明定管理負責人或管理委員會不得拒絕。實務順序：先請賣方提供（依第 34 條，會議紀錄應於會後十五日內送達各區分所有權人）；賣方無法提供時，以買方名義提出書面請求，載明上開法條並附身分證明與斡旋書、要約書或契約節本，仲介受託代辦；仍被拒絕就補一份賣方授權書。另可到各縣市建管單位的公寓大廈管理組織報備查詢，確認管理組織與聯絡窗口。最終仍取得不到時，應於買賣契約特約要求賣方保證已提供且無隱瞞，把風險明確分配。
Q：買頂樓加蓋前要調哪些資料？
至少四樣：不動產標的現況說明書（看第十二項增建情形與管理費欄位）、買賣契約關於違建的條款（是解約還是減價）、最近一次區分所有權人會議紀錄與規約、以及建物與土地登記謄本（確認有無地上權、不動產役權等登記）。若賣方主張有分管協議，另外請他提供能佐證的文件，例如管理費繳納紀錄。
本文是不動產經紀從業人員整理公開判決、現行法規與實務見解的一般資訊分享，不構成法律意見。個案涉及契約解釋、訴訟策略或時效計算，請諮詢律師。文中判決為第一審裁判，當事人得依法上訴，最終結果以確定判決為準。
賞好賞不動產有限公司｜不動產經紀人 江炳賞(114年)高市字第01680號