違建佔到我的土地40多年，能要求拆屋還地嗎？——11戶老公寓判決案例

先講結論，兩句話：可以。土地界線不會因為對方用得久就往旁邊移；就算增建已經用了 40 多年，把界址量清楚之後，照樣可以請求拆屋還地，對方還要補付相當於租金的錢。這不是理論，是一整排 11 戶老公寓住戶剛發生完的事。順帶說一句：這裡的重點其實不是「違建」——就算是合法登記的建物，只要越過地界，一樣構成占用；法院看的是界址，不是建照。

「買來就是這樣啊，我們住幾十年了，也沒人說有問題。」

這句話，買過老公寓的人應該不陌生。房子從前手買來，陽台就在那裡、鐵皮屋就在那裡、後方增建也早就蓋好了。住了 10 年、20 年、40 多年，久到大家都覺得：「本來就是這樣。」

直到隔壁換了一個會量地的新鄰居。

案件經過：一次鑑界，量出一整排的越界

事情發生在某市區的一排老公寓（本文當事人以化名呈現、不揭露判決字號與門牌）。

阿芬在 2021 年下半年取得旁邊兩筆土地後，重新確認土地範圍，才發現隔壁一整排住戶的陽台、鐵皮屋、增建物，有些早就越過地界——最小占用約 0.15 平方公尺，最大的接近 46 平方公尺。

有人可能會想：「才那麼一點點，有差嗎？」

問題不在大小，而是那塊地到底是不是你的。

法院前後三次到現場勘驗，並委託地政事務所實地複丈。複丈成果圖一出來，每一戶越界的位置、面積，都清清楚楚。

雙方在法庭上怎麼說

住戶的主張，翻成白話是：「我買房子的時候就是這個樣子，也用了幾十年，怎麼會突然變成無權占用？」

阿芬這邊很直接：「是不是越界，不是看住多久，先看土地鑑界跟測量結果。」

也有住戶主張，陽台、鐵皮屋占用面積不大，硬拆可能花很多錢，甚至影響房屋結構安全。

法院的三個判斷

第一，先看「有沒有越界」，再看「有沒有權源」。

複丈成果圖已經把每一戶越界的位置、面積標示清楚。依民法第 767 條，土地所有權人對無權占有的人，可以請求返還土地、排除侵害。住戶如果主張自己「有權」使用別人的土地，就要拿出依據——租約、地上權、土地所有權人的同意書，或其他可以證明合法使用的文件。只說「以前就是這樣買來的」，證據真的不夠。

第二，說「不能拆」，也要有證據。

法院認為，鐵皮屋、陽台等仍可透過拆除及補強處理；住戶沒有提出專業鑑定證明「拆了一定會危害結構」，所以免拆的主張沒有被採納。空口說「可能有危險」，法院不買單。

第三，「只占到空中」也不代表沒事。

民法第 773 條規定，土地所有權原則上及於土地的上下。所以陽台往外凸出去、甚至二樓三樓的增建跨過地界——就算沒踩到地面，都可能侵害隔壁土地所有權人的權利。

判決結果：拆，還要補錢

最後，多數住戶被判拆屋還地。除了把越界的部分拆掉、土地還回去，還要依民法第 179 條補付接近 4 年的「相當於租金的不當得利」——法院按申報地價年息 5% 計算。

住了幾十年的陽台，最後是拆除費加補償金一起來。

買老屋前，這兩件事先弄清楚

1. 不要只看「現在用了多久」。

買老公寓、透天、有增建的房子，看到後陽台、側邊鐵皮、圍牆、頂樓加蓋，甚至整間房間往外凸出去——地籍圖、建物測量成果圖、現場界址，有疑問就把它弄清楚。透天、帶土地的物件真的不放心，就向地政事務所申請土地鑑界複丈，把界線量出來。不要等住進去好多年，隔壁換了新屋主，才第一次知道自己家的陽台蓋在別人的地上。

2. 「以前大家都這樣」只能解釋歷史，不能變成權利。

真正要問的是：有沒有租約？有沒有同意書？有沒有地上權？有沒有任何可以證明「對方有答應讓你使用」的資料？沒有，就是無權占有，時間再久也一樣。

賞哥觀點

我看這種老屋越界案，最有感的其實是「習慣」這件事。

一個陽台伸出去，第一手沒有處理。第二手買來看到就是這樣，也覺得很正常。到了第三手、第四手，住久了，甚至會開始覺得：「這裡本來就是我家的啊。」

早期有些違建，真的愈增建愈誇張。我自己就看過陽台整個往外增建，最後直接變成一個房間，連收納空間都做出來了。用了幾十年，大家看習慣了，反而忘記最基本的一件事：地界到底在哪裡？

人跟人相處也是一樣。第一次沒人講，第二次大家算了，第三次就開始覺得理所當然。直到有人真的認真追究，事情才一次全部爆出來。

房子可以住 40 多年，但住了 40 多年，不代表占用就會變合法。對老屋來說，量一次地、確認一次界址，看起來很麻煩；可是比起多年後要拆鐵皮、拆陽台、拆房間，還要再補租金，前面多確認一次，真的省事太多。

0.15 平方公尺很小，但地界就是地界。

如果今天你買到一間老公寓，發現後陽台已經用了幾十年，但地籍資料看起來怪怪的——你會先找鄰居談，還是先申請土地鑑界複丈，把界線量清楚？

本內容為判決案例分享與從業經驗整理，不構成法律意見；個案情況不同，請諮詢專業律師。