高雄房市月報 2026年11月號

11 月號，我看完數字的幾個重點

先講總量。10 月高雄買賣移轉 2,775 棟，比 9 月的 2,916 棟少了 4.8%，跟去年同月的 2,494 棟比多了 11.3%。只看月減，會以為量又掉下來了，但把第一次移轉登記（多半是建商交屋）扣掉，就不太一樣了：10 月其餘移轉 1,729 棟，去年同月 1,226 棟，多了 41%；9 月也是 1,833 棟對 1,273 棟，多了 44%。這是二份統計相減出來的參考值，不過方向很清楚，既有的房子有在換手。

這跟我們第一線的感覺對得起來。9 月、10 月的買氣有稍微回溫，看房子的人明顯變多了。而且移轉是用登記完成日在算，10 月才看房、才談好的案子，有些要到 11、12 月才會登記完成，接下來一二個月的數字還要繼續看。

另外一件事情，我要特別講。高總價的物件開始有成交的跡象了，超過三千萬，甚至到上億的住宅、店面、透天都有。不過目前這些成交，實際上都是賣方相對讓利，甚至有賠售的狀況才談成的，成交價和開價的差距，非常有想像空間。

案源這邊，數字也看得出來。我們每天記錄網路上的高雄在售物件（同一戶多家仲介刊登只算一次），住宅從 9 月底的 10,980 戶，到 10 月底變成 11,516 戶，多了 4.9%；其中透天多 6.4%、大樓多 3.2%、公寓多 8.6%，店面也多了 4.0%，土地反而少了 2.2%。各區裡面，小港多了 9.4%。這不等於全部的委託，但看房的人變多，要賣的房子也跟著變多，買方可以比的東西就更多了。

放到大環境來看。國際這邊，10 月並不平靜：美國 9 月 CPI 年增 3.7%，油價又站上 100 美元，美國 10 年期公債殖利率一度衝破 5% 後才回落，聯準會 10 月按兵不動，年底還是有升息一碼的可能。利率這塊，短期內不太會往下走。

台灣的經濟本身撐得住。9 月出口 872.2 億美元、年增 60.8%，外銷訂單 1,142 億美元、年增 62.4%，台積電也再上修今年營收，景氣燈號 9 月是 41 分的紅燈。不過消費者信心 10 月 66.27，比 9 月的 68.77 低了一些，出口賺得到的錢，還沒有全部變成大家買房的信心。全台 9 月移轉棟數年增 11.5%、新承做房貸金額年增 38.2%，買盤多半集中在雙北、蛋黃區這類機能好的地段。高雄則跟桃園、新竹、台中一樣，正在進入交屋潮，短期有供給壓力。

央行這邊，已經連續 10 次維持利率不變，9 月第二戶房貸成數從 6 成放寬到 7 成。金管會公布 9 月底國銀不動產放款比率 23.79%，是近 16 年新低，銀行的房貸水位壓力有鬆一些；五大行庫 9 月新承做房貸利率 2.315%。但央行 10 月底送立法院的報告也講了，台股太熱，信用管制還不宜大幅放寬，所以別期待短期再有大鬆綁。原本市場預期台灣年底可能跟著升息半碼，現在看起來可能延到明年，要看通膨能不能如期回落。上個月我提過有銀行自己調到 2.7% 到 3%，每個人條件不一樣，出價前最好先問清楚銀行的成數跟利率。

所以我的看法是，這個時間點出來看房子，對買方相對友善，比較有機會談到想要的價格，買到自己想要的房子。有看到喜歡的房子，不妨大膽地跟自己的房仲溝通價格，嘗試看看。

也建議現在的賣方，要先認清楚，市場案源非常多，可比較性的產品也比較多，還要和新成屋、預售屋做價格上的競爭。手上已經有獲利的朋友，我會建議獲利了結，轉換標的，取得資金做其他運用。每個人持有的年限、資金安排都不一樣，賣之前把房地合一稅一起算清楚，決定才會安心。你手上那間，是想再等等，還是想趁現在看房的人多先談談？