預售屋換約報稅，90% 的人錯在同一件事——3% 費用不能乘合約總價

先講結論，二句話：預售屋換約的「成交價額」只算買方真正付給你的錢——你已經繳給建商的價款，加上你賺到的那筆溢價；買方後續要自己繳給建商的錢，從來沒進過你的口袋，不是你的收入。 沒有單據時可以用的 3% 費用，也是乘這個數字，不是乘合約總價——九成的人就是錯在這裡，而且三年後國稅局照樣找得到你。

「我明明有按照程序去報啊，怎麼過三年又寄一張單子來？」

這句話這幾年我聽過不只一次。預售屋換約這題，網路上的說法混在一起：有人講房地合一稅可以用 3% 當費用、上限 30 萬，這句話本身沒錯；但套到預售屋換約上，那個 3% 要乘的基數跟大家想的不一樣，而且國稅局從民國 111 年起就改嚴了。

先說我為什麼寫這題。做房仲，客戶拿著預售合約來問「我現在轉手划不划算」是很常見的，而他心裡算的那個數字，十個有九個是把「總價賺的差額」直接當成到手的錢。真正要繳多少稅、什麼時候要報、報錯了還有沒有救，這篇一次講完。

這篇不是稅務意見，是房仲實務的整理。個案認定以國稅局為準，金額大的請找會計師覆核。

這篇會回答的問題

• 預售屋怎麼報房地合一稅？要準備什麼、什麼時候報
• 換約怎麼報稅？跟一般買賣房子差在哪裡
• 預售屋查稅是怎麼查的？換約沒過戶，國稅局怎麼會知道
• 國稅局查到之後會找誰求證
• 預售屋換約，成交價額到底要填合約總價還是我實際收到的錢
• 那個「3% 不用單據」的費用，為什麼我算出來跟國稅局差那麼多
• 換約的成本可以列哪些、不能列哪些
• 稅率是多少？持有期間從哪一天開始算
• 換約可不可以用自住 400 萬免稅額、可不可以重購退稅
• 什麼時候要申報？逾期會怎樣
• 三年前報錯了現在怎麼辦，還來得及嗎
• 112 年 7 月 1 日以後簽的約，到底還能不能換
• 換約合約書要怎麼寫，才不會自己害到自己
• 要留哪些單據

一、先確認你「能不能」換約——112/7/1 那條線

在算稅之前先問一句：你這份約是什麼時候跟建商簽的？112 年 7 月 1 日以後簽的，原則上不能換約轉售，違規按戶罰 50 萬到 300 萬。

平均地權條例第 47 條之 4 從 112 年 7 月 1 日施行：預售屋或新建成屋買賣契約的買受人，簽約之後不得讓與或轉售契約給第三人，也不得自行或委託刊登讓與轉售的廣告；建商也不可以協助。

例外只有兩類：

• 配偶、直系血親、二親等內旁系血親之間的讓與或轉售
• 符合內政部公告的特殊情形，而且要向直轄市、縣（市）政府申請核准

內政部公告的特殊情形是這六種（每次讓與或轉售以一戶、一棟為限）：

1. 買受人非自願離職，且逾 6 個月未就業
2. 買受人或其家庭成員罹患重大傷病或特定病症，須 6 個月以上全天照顧
3. 買受人或其家庭成員的房屋因災害毀損無法居住，須另行租屋
4. 買受人或其家庭成員因重大意外事故致第三人死亡，或重大傷害經認定須 6 個月以上全天照顧
5. 原買受人死亡，繼承人無意保留
6. 共同買受人之間的轉售或轉讓

過渡規定這裡要看仔細：112 年 6 月 30 日以前已經簽約的買受人，不受這個換約限制，還是可以轉售；但接手的那位新買受人，之後就受限制了，不能再換一次。所以市場上還在流通的換約標的，多半是舊約，而且接手的人要有心理準備：你買到的是「只能自己留著或等交屋」的約。

這一段跟稅無關，但順序不能顛倒。112/7/1 以後簽的約，先談稅是白談的——要先處理能不能換。

二、35 萬的價差，為什麼三年後被追回快 8 萬

用一個案例把整件事排一次。（當事人化名，金額為便於說明有調整。）

阿芬幾年前用 678 萬買了一間預售屋，依工程進度陸續繳給建商 96 萬。隔年她用總價 713 萬把約轉讓給下一手，帳面上賺了 35 萬。

報稅的時候她照著網路上查到的新聞做：房地合一稅可以按成交價額 3% 計算費用、不用提供單據。於是她拿 713 萬乘 3%，扣掉 21 萬 4 千。

三年後，國稅局發函要她補稅。

差在哪裡？把兩邊並排就一目了然：

	阿芬報的	國稅局認定
成交價額	713 萬（合約總價）	131 萬（已繳 96 萬＋溢價 35 萬）
取得成本	678 萬（合約總價）	96 萬（實際繳給建商的）
3% 費用	713 萬 × 3% ＝ 21.4 萬	131 萬 × 3% ＝ 3.93 萬
課稅所得	13.6 萬	31.07 萬

有意思的地方在這裡：她收入和成本兩邊都用總價，差額 35 萬其實是對的。整件事只錯在一個地方：申報書上「費用」那一欄，3% 的基數被灌大了。

21.4 萬 － 3.93 萬 ＝ 17.47 萬（被多扣掉的費用）
17.47 萬 × 45% ＝ 7.86 萬 ← 這就是那張補稅單

那 713 萬裡面，有 582 萬是下一手買方要繼續繳給建商的工程款和尾款。這筆錢從頭到尾沒有經過阿芬的手。她賣的是「權利」，不是房子。

她不服氣去打訴訟，在法庭上主張：當時新聞都是這樣教的，而且第一年也讓我過了，為什麼三年後又回頭補我的稅？法院的見解很簡單：新聞報導不能拿來當信賴保護原則。 直接駁回。

（稅率以持有 2 年內 45% 試算。實際稅率看持有期間，見第六節。）

三、成交價額＝你真正收到的錢

預售屋轉讓的時候價款還沒付完，所以成交價額用「實際收取的價金」認定。

成交價額 ＝ 你已經繳給建商的價款 ＋ 這次的溢價（權利讓與金）

不含買方承接後續要自己繳給建商的部分。理由很直白：那筆錢沒有進你的口袋，把它算成你的收入，等於叫你替別人的付款繳稅。

反過來說，這也是為什麼成本只能算 96 萬而不是 678 萬——收入和成本要用同一把尺。你不能一邊用「實收」算收入，一邊用「總價」算成本，那會算出一個假的大虧損；同樣的，也不能兩邊都用總價之後，卻在 3% 費用那一欄偷偷回到總價。阿芬中的就是最後這種。

四、成本＝你真正繳出去的錢

以實際支付的部分為主：

• 訂金、簽約金、開工款
• 依工程進度繳的各期工程款
• 取得時支付的必要費用：仲介費、印花稅、代書費、規費

要有收據，也要留匯款紀錄。 實務上收據找不到的很多，銀行明細反而救得回來——那是「錢真的出去了」最硬的證據。

五、費用：實報實銷 vs 3% 推計

有憑證就核實認定，沒有 30 萬的天花板；沒憑證才退而求其次按成交價額 3% 推計，上限 30 萬元。

而這裡是全篇最重要的一句話：

3% 乘的是第三節那個「實際收取的價金」，不是合約總價。

國稅局從民國 111 年起認定加嚴，不再接受「總價 3% 或 30 萬取其低」的算法。媒體報導過一個更極端的例子：1,000 萬的預售案、已付建商 100 萬、換約獲利 100 萬。舊算法可以扣 30 萬，新算法只能扣 200 萬 × 3% ＝ 6 萬。同樣 45% 稅率，稅從 31.5 萬變成 42.3 萬。

可以提列的費用（要單據）：

• 仲介服務費
• 代書費、印花稅、規費、公證費
• 建商收取的換約手續費
• 履約保證／價金信託相關費用（有單據可以一併送，屬個案認定）

不能扣的：

• 銀行貸款利息
• 持有期間繳的房屋稅、地價稅、管理費

多數換約案，實報實銷會比 3% 划算。 想想看：成交價額只有 131 萬的話，3% 才 3 萬 9；但仲介費一筆可能就不只這個數。單據留好，差別是實實在在的。

六、稅率 45% 起跳，而且沒有自住 400 萬、沒有重購退稅

境內居住者的個人，房地合一稅依持有期間分四級：

持有期間	稅率
2 年以內	45%
超過 2 年～5 年	35%
超過 5 年～10 年	20%
超過 10 年	15%

持有期間從「你跟建商訂定買賣契約那一天」起算，不是交屋日，也不是換約日。預售屋從簽約到換約多半 1 到 3 年，所以絕大多數換約案落在 45% 或 35%。

另外，預售屋的持有期間和交屋後成屋的持有期間是分兩段算的，不能合併——這點想等交屋再賣的人要留意。

三個常見的誤會，一次講清楚：

• ⛔ 換約沒有自住 400 萬免稅額。 自住優惠要求本人或配偶、未成年子女辦竣戶籍登記並連續居住滿 6 年。房子都還沒蓋好，不可能設籍居住，要件從根本就不成立。
• ⛔ 換約沒有重購退稅。 重購退稅的前提是出售「自住房地」再買「自住房地」，預售屋的權利不是。
• ⛔ 沒有土地漲價總數額可以減。 換約沒有土地移轉登記、沒有土地增值稅，自然也沒有這一項可扣。

七、30 天內單獨申報，不是隔年五月

依所得稅法第 14 條之 5，自交易日（換約契約成立日）的次日起算 30 日內，要自己填「個人房屋土地交易所得稅申報書」向國稅局申報——不論有沒有應納稅額。

這是房地合一稅最常被漏掉的一件事：它不是隔年五月併進綜合所得稅報，是交易後 30 天內單獨報。

逾期的代價（所得稅法第 108 條之 2）：

• 未依限申報：罰 3,000 元以上 30,000 元以下——就算這筆是賠錢的、沒有稅要繳，一樣罰（這是法條寫的區間，實際裁罰金額另依稅務違章案件的裁罰參考表與減免標準認定，個案會不同）
• 有漏稅：另按所漏稅額處 2 倍以下（已申報而短漏報）或 3 倍以下（未申報）罰鍰
• 滯納：每逾 3 日加徵 1% 滯納金，逾 30 日移送強制執行

八、國稅局怎麼知道你換過約——預售屋查稅是這樣查的

換約沒有過戶登記，很多人以為查不到。實際上地政機關和國稅局從民國 110 年起就有雙向通報：比對「當初預售屋實價登錄的買方」和「將來交屋過戶時的買方」，兩個名字對不起來，中間就是換過約。

臺北市地政局做了一套「鷹眼」自動比對系統，拿建物第一次登記後首次買賣登記的買方，去對預售屋實價登錄申報的買方。名字不同，就代表這一戶中間發生過解約或換約。

通報是雙向的：

• 地政機關把預售屋的買方異動資訊提供給國稅局查核
• 國稅局把「房地合一申報資料與實價登錄價格不一致」的案件通報地政機關，優先查核實價登錄

時間差就是這樣來的。 你換約的當下不會有人找你，要等到建案完工、交屋過戶，那筆比對才跑得出來——中間隔個兩三年很正常。阿芬三年後收到通知，不是她運氣特別差。

比對只是起點，接下來它會發文問人

這一段是我們自己收過函的經驗。 系統比對出「這一戶中間換過手」之後，國稅局不會只看你報的那張表，它會分頭發文求證：

• 發給仲介公司——這筆成交價多少、服務費收了多少、經手的是誰
• 發給建設公司——原買方總共繳了多少價款、換約手續費多少、換約是哪一天辦的
• 發給相對人，也就是買受人——你實際付給賣方多少錢

三邊的回函拼起來，賣方報的成交價額對不對，一翻兩瞪眼。你沒有辦法只跟國稅局一個人說故事，因為它手上會有另外三份不是你寫的答案。

這也正是第十節那件事為什麼重要：讓渡書上把「買方付給賣方多少」「買方承接後續要繳給建商多少」分開寫清楚，三方回函講的就是同一個數字，你什麼都不用解釋。含糊寫成一個總價，等三方答案兜不起來，舉證責任就回到你身上了。

還有一個最常見的誤會，財政部北區國稅局特別宣導過：

實價登錄 ≠ 已經申報房地合一所得稅。

不少人以為向地政機關辦了實價登錄就不用再報稅，結果被罰。那是兩件事、兩個機關：實價登錄報給地政，房地合一報給國稅局。

而且賠錢也要報。 北區國稅局舉過的案例，一位交易虧損的人沒在期限內申報，被處 1,500 元行為罰。更關鍵的是後面這句：交易損失要能在 3 年內從其他房地交易所得扣掉，前提是你當初有申報。沒報，那筆虧損就白虧了。

九、以前報錯了怎麼辦——這節最值錢

先講一個很多人誤會的事：三年後才收到通知，不是刁難，是法定期間內。

依稅捐稽徵法第 21 條，已經依規定申報的案件，核課期間是 5 年；未申報或以詐術逃漏的是 7 年。所以你第一年報過了、國稅局也收了，不代表定案——他在 5 年內都還可以回頭核。

那報錯了還有沒有救？有，而且救濟的門是自己推開的：

稅捐稽徵法第 48 條之 1：在被檢舉、被稽徵機關或財政部指定調查之前，自動向稽徵機關補報並補繳，免除各項處罰，只需就補繳的稅款按郵政儲金一年期定期存款利率按日加計利息。

關鍵在「之前」兩個字。國稅局的函一發出來就進入調查，這條就用不上了，罰鍰跑不掉。

所以這幾年有換過約的，建議做三件事：

1. 翻出當時的申報書，看「成交價額」那一欄填的是什麼數字
2. 如果填的是合約總價，或 3% 是乘總價算的 → 把單據找出來重算一次
3. 算出來要補，就現在去補報補繳，不要等信

十、換約合約書要怎麼寫（房仲實務，最容易被忽略）

讓渡書、權利義務轉讓契約書上，兩筆錢要分兩行寫清楚。

一、買方應支付賣方之價金：新臺幣 ________ 元
    （內含賣方已繳付建商價款 ________ 元、權利讓與價金 ________ 元）

二、買方承接後續應繳付建商之價款：新臺幣 ________ 元

只寫一個「總價 713 萬」，會發生兩件事：

• 你自己報稅時，直覺就拿總價去算——阿芬就是這樣來的
• 國稅局看到表面總價，認定上也容易起爭議，你還要多花力氣舉證

分開寫，成交價額一目了然，兩邊都省事。 這一行字花不了三分鐘，省下來的可能是幾萬塊。

十一、要留哪些單據

換約的時候順手收齊，比事後補難度低太多：

• 預售屋買賣契約書（含所有變更、追加、客變單）
• 歷次繳款收據：訂金、簽約金、開工款、各期工程款
• 對應的銀行匯款紀錄／存摺明細（收據不見時靠這個）
• 換約讓渡書／權利義務轉讓契約書（金額照第十節分開寫）
• 建商開立的換約手續費收據
• 仲介服務費發票或收據
• 代書費收據、印花稅繳款書
• 履約保證／價金信託相關費用單據

最後

預售屋換約這題，真正會讓人受傷的不是稅率高，是填錯的那一欄會安靜地過關，然後在三年後回來找你。第一年讓你過，不代表它是對的。

三件事帶走就好：

1. 成交價額＝你真正收到的錢，3% 乘的是這個數字
2. 換約日次日起 30 天內單獨申報，賠錢也要報
3. 報錯了，在國稅局找上門之前自己補報，可以免罰

手上有預售屋、正在考慮換約或已經換過約的，把當年的合約和繳款紀錄找出來對一下。房地合一、重購退稅、繼承及贈與相關的問題，也歡迎找我聊。

＊本文為房仲實務整理，不構成稅務或法律意見。個案事實不同，實際認定以國稅局核定為準；金額較大或情況特殊者，建議洽會計師或稅務代理人覆核。