萬
萬
這是你自住的房子嗎？（符合的話稅差非常多）
下面四項「全部都是」，才算稅法上的自住優惠（賺的先免稅 400 萬、超過才用 10%）。有一項不確定就先別勾，會先用一般稅率算。
填買賣的費用、裝修、土地漲價（有單據都能扣、算更準；可先不填）
元
萬
萬
萬
—
一般（非自住）
—
自住優惠
—
以上是概算，幫你抓方向和比較用。實際稅額還要看能提出的成本費用單據、土地漲價總數額等，最後以國稅局申報核定為準；情況特殊建議找會計師或地政士確認。本頁不代為判定稅額或代辦申報，不構成稅務或法律意見。
賣房前，賞哥想先提醒你幾件事
這幾件，很多人是簽約以後才知道。
差一天，可能差一整級持有 2 年、5 年、10 年是三道門檻，跨過去稅率就往下一階。快到門檻的話，先用登記日算準，晚幾天簽約可能就省一筆。
賠售也要 30 天內申報賣賠了房地合一稅是 0，但還是要辦申報，罰的是沒申報不是稅。賠的錢還能留著抵之後 3 年內的房地獲利。
裝修發票別丟有單據的裝修、當初的契稅代書費，都能加進成本讓稅變少。平常留好，賣的時候用得上。
賣完 2 年內買自住新家，稅可能退回來重購退稅是換屋族的福利，但前後屋都要自住、有時間和 5 年用途限制。打算換屋的先算一下。
賣房要繳多少稅？房地合一稅怎麼算？
先給你一個能抓感覺的答案，再往下看持有幾年賣分別要繳多少。
民國 105 年（2016 年）以後買的房子賣掉，適用房地合一稅。算法是：賣價 − 買價 − 買賣費用 = 賺的價差，再乘上稅率。稅率看你持有幾年——持有 2 年內 45%、超過 2 年到 5 年 35%、超過 5 年到 10 年 20%、超過 10 年 15%。符合自住四條件的話，賺的部分先免稅 400 萬、超過的才用 10% 算。舉例：賺 300 萬、持有 3 年賣（35%），稅大約 105 萬；同一筆放到超過 10 年賣（15%），只要約 45 萬——差了 60 萬。
| 持有期間 | 稅率 | 備註 |
|---|---|---|
| 2 年以內 | 45% | 到取得同月同日的前一天為止 |
| 超過 2 年～5 年 | 35% | 同月同日那天起算 |
| 超過 5 年～10 年 | 20% | — |
| 超過 10 年 | 15% | — |
| 符合自住 | 10% | 賺的先免稅 400 萬、超過才課 |
賺多少、持有幾年，大概要繳多少稅
用「賣價 − 買價 − 費用」後的價差，快速對照（非自住、未扣土地漲價總數額的概算）。
| 賺的價差 | 持有 3 年 (35%) | 持有 7 年 (20%) | 超過 10 年 (15%) | 符合自住 (10%) |
|---|---|---|---|---|
| 100 萬 | 約 35 萬 | 約 20 萬 | 約 15 萬 | 0（未逾免稅 400 萬） |
| 300 萬 | 約 105 萬 | 約 60 萬 | 約 45 萬 | 0（未逾免稅 400 萬） |
| 500 萬 | 約 175 萬 | 約 100 萬 | 約 75 萬 | 約 10 萬 |
| 800 萬 | 約 280 萬 | 約 160 萬 | 約 120 萬 | 約 40 萬 |
常見問題
賣房子要繳多少稅？房地合一稅怎麼算？
民國 105 年（2016 年）以後買的房子賣掉，適用房地合一稅。算法是：賣價減掉當初買價、再減掉買賣相關費用，剩下的價差乘上稅率。稅率看你持有幾年——持有 2 年內 45%、超過 2 年到 5 年 35%、超過 5 年到 10 年 20%、超過 10 年 15%。符合自住條件的話，賺的部分先免稅 400 萬、超過的才用 10% 算。填上面的買價賣價和日期就有大概數字。
房地合一稅的稅率，持有幾年賣最划算？
持有越久稅率越低：2 年內賣是 45%、超過 2 年 35%、超過 5 年 20%、超過 10 年只要 15%。所以差幾天可能就差一整級。上面「再等幾年賣」那頁會用你的數字，把 2、5、10 年各要繳多少排出來，快到門檻時還會提醒你差幾天。
持有幾年是從哪天算到哪天？剛好滿 2 年算 45% 還是 35%？
從「取得登記日」算到「移轉（過戶）登記日」。要注意法律上的算法：例如 105 年 12 月 29 日買、107 年 12 月 28 日賣，算「持有 2 年」還是 45%；要到 107 年 12 月 29 日賣，才算「超過 2 年」變 35%。也就是同月同日那天就已經跨過去了。差這一兩天差很多，簽約前先用登記日算準。
自住可以免稅 400 萬，要符合什麼條件？
四個條件要同時成立：一、本人、配偶或未成年子女在這間有設籍；二、持有並實際居住連續滿 6 年；三、這 6 年沒有拿去出租或登記營業；四、6 年內沒有用過這個自住優惠。都符合的話，賺的部分先扣 400 萬免稅，超過的才用 10% 算，跟一般 45%～15% 差非常多。只要有一項不確定，就先用非自住抓，簽約前找賞哥或國稅局確認。
賣掉賠錢，還要申報房地合一稅嗎？
要。賠售的房地合一稅是 0 元，但不是不用理它——不管賺賠，賣掉（完成移轉登記）後 30 天內都要辦申報，罰的是沒申報，不是稅。賠的錢還可以留著，之後 3 年內賣其他房地有賺時扣抵。
賣了之後再買新家，繳的稅拿得回來嗎（重購退稅）？
有機會。賣掉自住房、2 年內又買自住房，繳的稅可以退：新家買得比舊家貴，全額退；買得比較便宜，按比例退。前後兩間都要是自住、要設籍居住，而且重購後 5 年內不能改作出租營業或再賣掉，否則會被追繳。這和自住 400 萬免稅是兩套不同的門檻，一個過不代表另一個過。上面「自住／換屋」那頁可以先估。
民國 105 年以前買的房子賣掉，也是用這個算嗎？
不是。民國 105 年（2016 年）1 月 1 日以後取得的才走房地合一稅；在那之前買的走的是舊制「財產交易所得稅」，算法完全不同（土地那部分不課所得稅、房屋部分另有算法）。這個工具只算房地合一（新制），你填的買入日期如果在民國 105 年以前，它會提醒你改用舊制的工具。
繼承的房子賣掉，房地合一稅怎麼算？
繼承的房子賣掉一樣可能要繳，但認定跟自己買的不一樣，有幾個重點：一、走新制還舊制，看的是「往生的長輩當年哪一年買的」、不是哪一年過世——長輩 2016 年（民國 105 年）前買的，通常走舊制財產交易所得；二、持有幾年可以接續長輩的持有時間一路加上來，連續繼承（阿公→爸→你）每一手都算，比較容易到低稅率或自住優惠；三、成本是繼承那年的房屋評定現值加公告土地現值，而且可以再按物價指數往上調，很多人漏了這個、成本算少就多繳稅。如果你還承受長輩沒還完的房貸，超過房地現值、由你實際償還的部分也有機會扣；繼承到有房貸又沒錢還被迫賣的，持有不到 5 年也可能適用 20% 的優惠稅率。這些認定較複雜，要算直接加賞哥 LINE 幫你算。
爸媽贈與、或別人送的房子賣掉，要繳房地合一稅嗎？怎麼算？
要，一樣看房地合一稅。一般的贈與（例如爸媽把房子過戶給你），走新制還舊制看的是「你受贈過戶登記那天」，不像繼承是回溯長輩當年；成本用你受贈那年的房屋評定現值加公告土地現值（一樣可按物價指數調整），持有期間從受贈登記日起算、不能併計送的人。夫妻之間互相贈與是例外：賣的時候要一路回溯到配偶第一次互相贈與之前、最原始買進的日期和成本來算。這些情況直接加賞哥 LINE，幫你算。
這裡算出來的，就是我真的要繳的稅嗎？
這是概算，幫你抓方向和比較用。實際金額還要看能提出的成本費用單據、土地漲價總數額等，最後以國稅局申報核定為準，情況特殊建議找會計師或地政士確認。拿這個數字去決定「什麼時候賣、要不要等過門檻」，方向就很清楚。