房子過戶給另一半，貸款還是你在背——離婚時，連那一半都要不回來

先講結論，兩句話：房子會過去，貸款不會；離婚清算的時候，那間房子也不會被算回來分給你。一張移轉登記，兩頭都吃虧。

把房子過戶給配偶，跟把房貸過戶給配偶，是兩件完全不同的事。前者備齊文件、報完稅，跑完移轉登記就結束了；後者要銀行點頭——常見的做法是由受贈的一方自己重新申請一次貸款，過得了徵信才算數。沒處理好，就會變成「資產送出去了，負債還在自己身上」。而這只是第一個地雷——真正貴的那幾個，要等到將來你或對方把這間房子賣掉的那一天才會引爆。

這幾天有一則新聞很多人在討論，「夫妻贈與」四個字突然被拿出來講。趁著大家還有印象，我們把這件事從頭到尾拆一次：法律的部分附上條號和原文，稅的部分附上函釋字號，你不用只聽誰說了算，可以自己核對。

目錄｜這篇會回答的問題

• 這幾天大家在吵什麼（只講可查證的部分）
• 最痛的一件事：房子會過去，貸款不會
• 法律上不需要銀行同意，但你的貸款合約可能不同意
• 送出去之後還能反悔嗎？時間和事由都卡得很緊
• 真正的護身符：叫做「附負擔的贈與」
• 剩餘財產分配的雙面刃：你以為只有對方那間不算
• 想靠贈與把財產藏起來？民法留了一把五年的回頭刀
• 免贈與稅不等於免稅：過戶當下就要付的兩筆
• 真正貴的在後面：房地合一稅的延後引爆
• 走得早也躲不掉：死亡前兩年內贈與配偶，照樣併回遺產
• 離婚之後再過戶，就要課贈與稅了
• 八個地雷一次看
• 過戶之前的自保清單
• 常見問題

一、這幾天大家在吵什麼

先把可以查證的部分講清楚，其餘的不評論。

2026 年 8 月 12 日深夜，一位知名人士在前夫經營的診所 Google 評論區留下一則負評，其中提到一件跟房子有關的事：那間作為診所使用的店面，是她以「夫妻贈與」的方式過戶給對方的，但貸款留在自己名下。她的原話是：「貸款是留在我名下，我沒有 A 錢，我可沒有 6000 萬元能贈與。」隔天週刊向家屬查證，確認留言確實出自本人。

媒體隨後去查了實價登錄和謄本，查到的是：那間店面在 2020 年 2 月成交，總價 6,000 萬元、權狀約 105.6 坪；2021 年以「配偶贈與」為登記原因完成移轉，現在的所有權人是她的前夫。至於貸款，有媒體查到謄本上 2025 年 7 月起已經沒有貸款設定，但同一篇報導也明講「貸款最終由誰清償，依照現有資料，無法判斷」。她本人在 8 月 14 日的發文裡則說，相關貸款仍然由她承擔。在我們查到的報導裡，還沒看到能把這兩種說法對起來的資料。對方則透過診所的 Google 帳號回了一句「她寫的完全不是事實」，沒有針對房貸這件事逐條說明，報導也無法確認那則回覆是本人所發。

以上是截至 8 月 14 日，公開報導裡跟這篇主題有關、而且查得到出處的部分。誰對誰錯不是我們能判斷的，這篇也不打算評論任何人的私事。

但它把一個平常沒人想理的問題，一次推到所有人面前：

你把房子過戶給另一半的那一天，到底有哪些東西跟著走了、哪些東西留了下來？

這個問題在房仲業一點都不新鮮。夫妻之間過戶房子的理由百百種——資產配置、家族安排、想讓對方有保障、有時候是為了節稅。動機通常都很溫暖。麻煩的是，大家以為「過戶」是一個動作，實際上它是一整串連鎖反應。所有權、債務、剩餘財產分配、契稅、土地增值稅、房地合一稅、遺產稅，甚至將來離婚時要不要得回來，都可能被同一張移轉登記牽動。

而且其中好幾條，會安靜地埋在那裡好幾年才爆。

二、最痛的一件事：房子會過去，貸款不會

先講最貴的誤會。

房子的所有權和銀行的債權，是兩條平行線。過戶不會讓它們自動交會。

為什麼？因為銀行當初借錢給你，看的不只是那間房子，還有「你」——你的收入、職業、信用紀錄、還款能力。房子是擔保品，你是還款來源，兩個它都要。你把房子送給配偶，擔保品換人拿了，但借據上的名字沒改，你還是債務人。

法律上的依據是民法第 301 條：

第三人與債務人訂立契約承擔其債務者，非經債權人承認，對於債權人不生效力。

翻成白話：你們夫妻在客廳講好「房子給你，貸款以後你繳」，這個約定在你們兩個之間有效，但對銀行沒有效。銀行沒點頭，它眼中的債務人就還是原本那個。將來對方不繳，銀行會來找你這個借款人；而房子上面的抵押權還在，一樣可能被拍賣——只是那時候它已經不是你的了。

那要怎麼樣才能真的把債務一起交出去？民法第 300 條給了另一條路：

第三人與債權人訂立契約承擔債務人之債務者，其債務於契約成立時，移轉於該第三人。

關鍵字是「與債權人訂立契約」——受贈的一方要直接跟銀行簽。實務上銀行很少單純換一個債務人了事，常見的做法是：受贈人用自己的名義重新申請一次房貸，核准後撥款清償原貸款、塗銷原抵押權，再設定新的抵押權，整個貸款重跑一遍。實際能怎麼辦，還是以你的承貸銀行個案審核為準。

所以真正的關卡在這裡：受贈的那個人，得自己過得了銀行徵信這一關。對方如果沒有穩定收入、信用有瑕疵、名下房貸太多，銀行就可能不接手。那時候剩下的選擇大概就兩個——債務繼續掛在自己身上，或者先把貸款還清再過戶。

如果你正在考慮把有貸款的房子過戶給另一半，順序應該是這樣：

1. 先打電話問你的貸款銀行：「我要把房子贈與給配偶，貸款能不能一起換人？對方要符合什麼條件？」
2. 銀行說可以 → 請對方先做貸款預審，確認額度和利率下得來。
3. 銀行說不行、或對方過不了徵信 → 先不要辦過戶。這時候辦，等於單方面把資產交出去、把負債留給自己。
4. 真的要辦，過戶跟貸款轉換的時程盡量對齊，中間不要空一大段。

這四步看起來很囉唆，但它們就是那句「房子給了別人、債務卻留給自己」的解藥。

三、法律上不需要銀行同意，但你的貸款合約可能不同意

這裡要澄清一個網路上很常見的錯誤說法：「房子有貸款就不能過戶，要銀行同意才行。」

法律上不是這樣。民法第 867 條寫得很清楚：

不動產所有人設定抵押權後，得將不動產讓與他人。但其抵押權不因此而受影響。

抵押權是跟著房子走的。你把房子送給誰，那個抵押權都還在原地，銀行的擔保一點都沒變差，所以法律不攔你，地政事務所也不會因為房子有貸款就不受理贈與登記。受贈人拿到的，是一間「上面掛著抵押權」的房子。

但這是另一回事：部分借款契約會有一條「未經同意處分擔保品視為違約」之類的約定，一旦觸發，銀行可以主張債務提前到期、要你一次還清。這是契約條款，不是法律規定，每一家銀行、每一份合約寫的都不一樣，有的嚴、有的鬆。

所以正確的講法不是「法律規定要銀行同意」，而是：這件事要看你自己那份貸款合約怎麼寫，動手之前先翻出來，或者直接打電話問承辦分行。先問清楚，可以省掉後面一場違約爭議。

四、送出去之後還能反悔嗎？時間和事由都卡得很緊

短答案：移轉登記一旦完成，原則上要不回來。

很多人以為贈與跟買賣不一樣，既然是送的，不高興就可以收回。法律不是這樣設計的。民法第 408 條：

贈與物之權利未移轉前，贈與人得撤銷其贈與。其一部已移轉者，得就其未移轉之部分撤銷之。前項規定，於經公證之贈與，或為履行道德上義務而為贈與者，不適用之。

請盯著那四個字：「未移轉前」。不動產的移轉指的是完成所有權移轉登記。登記完成前你可以反悔；登記完成後，這條就沒你的份了。另外有兩種情況連登記前的反悔權都沒有：贈與契約經過公證，或者這筆贈與屬於「履行道德上義務」。

登記完成之後呢？就不能再用第 408 條任意撤銷了。這時候能走的是民法第 416 條的法定撤銷事由，門檻不低。（還有另一條路是當初就在契約裡約定「負擔」，那是民法第 412 條，跟這裡的法定撤銷是兩回事，下一節會講。）民法第 416 條：

受贈人對於贈與人，有左列情事之一者，贈與人得撤銷其贈與：一、對於贈與人、其配偶、直系血親、三親等內旁系血親或二親等內姻親，有故意侵害之行為，依刑法有處罰之明文者。二、對於贈與人有扶養義務而不履行者。

就兩款。第一款是「有刑法處罰明文的故意侵害行為」，白話講是對方對你或你的近親做了刑法上會被處罰的事；第二款是「對你有扶養義務卻不扶養」。

請注意：這裡面沒有一款是「外遇」，也沒有一款是「離婚」。感情變了、婚姻走不下去了，在贈與這件事上，法律不認為那是把房子要回來的理由。

就算你真的踩到那兩款，還有一道時間門，同條第 2 項：

前項撤銷權，自贈與人知有撤銷原因之時起，一年內不行使而消滅。贈與人對於受贈人已為宥恕之表示者，亦同。

一年。而且只要你曾經表示原諒，撤銷權也跟著消滅。

還有一條很容易被寫混：民法第 417 條講的是「贈與人已經死亡」的情況——受贈人用故意不法的行為害死贈與人、或妨礙他撤銷贈與，這時候由繼承人出面撤銷，期間是六個月，不是一年。網路上不少文章把 416 和 417 的期間混在一起講，看到的時候留意一下。

真的撤銷成功了，房子也不會自動變回你的。民法第 419 條：

贈與之撤銷，應向受贈人以意思表示為之。贈與撤銷後，贈與人得依關於不當得利之規定，請求返還贈與物。

對方不還，就得走不當得利請求返還這條路，一樣要打官司。

所以回到那句老話——辦過戶之前，先誠實問自己一次：如果有一天我們走到最壞的結果，我還願意讓這間房子留在對方手上嗎？如果心裡有一點猶豫，那就先別辦。過戶跑幾天就辦完了，要回來卻可能要打好幾年官司，而且不一定要得回來。

五、真正的護身符：叫做「附負擔的贈與」

講完壞消息，講一個很多人不知道、但真的有用的工具。

法律其實留了一條路，讓你可以一邊送、一邊綁條件。這條路有正式的名字，叫做「附負擔之贈與」，規定在民法第 412 條：

贈與附有負擔者，如贈與人已為給付而受贈人不履行其負擔時，贈與人得請求受贈人履行其負擔，或撤銷贈與。

看懂它的價值了嗎？贈與契約裡如果有效約定了「負擔」，而且符合這一條的要件，對方沒做到時，你手上就有兩張牌：要求他做到，或者撤銷這個贈與。這比前面那個「一年、兩款事由」的法定撤銷權，好用太多了。條款怎麼寫、寫得有沒有效，請律師依個案確認。

那「負擔」可以寫什麼？舉幾個在夫妻贈與最常用得到的：

• 房貸由受贈人負擔：受贈人應於過戶後幾個月內完成貸款債務承擔或自行申貸清償原貸款；未完成者，贈與人得撤銷贈與。
• 稅費由受贈人負擔：契稅、代書費、規費、將來的房屋稅地價稅由誰出，寫清楚。
• 不得擅自處分：受贈人於一定期間內不得出售、再贈與或設定抵押；違反者贈與人得撤銷贈與。
• 特定用途：本件房屋應供家庭居住（或供某項營業）使用，不得出租第三人。

這些不是空話。白紙黑字寫下來，將來要主張它是「負擔」才有依據；只憑口頭約定並不是當然無效，但事後要證明「我們當初說好的」會非常吃力。至於某個條款算不算第 412 條講的「負擔」、寫得有沒有效，仍然要看契約怎麼寫、法院怎麼認定。

實務上會建議把贈與契約交給律師或地政士擬，並考慮辦公證——公證不只讓文件更難被否認，前面提過民法第 408 條也講了，經公證的贈與，贈與人不能再用「還沒移轉」為由任意撤銷，這對受贈的一方也是一種保障。兩邊都安心，這件事才做得成。

寫這些會不會太傷感情？我的看法是相反的。把責任講清楚，是在婚姻還好的時候做的事，不是在婚姻壞掉之後才做的事。等到要撕破臉才翻契約，才是真的傷感情。

六、剩餘財產分配的雙面刃：你以為只有對方那間不算

這一段是很多文章只講一半的地方。

先講大家都知道的那一半。民法第 1030-1 條規定，法定財產制關係消滅時（最常見就是離婚），夫妻雙方婚後財產的差額要平均分配，但有例外：

法定財產制關係消滅時，夫或妻現存之婚後財產，扣除婚姻關係存續所負債務後，如有剩餘，其雙方剩餘財產之差額，應平均分配。但下列財產不在此限：一、因繼承或其他無償取得之財產。二、慰撫金。

「因繼承或其他無償取得之財產」不列入分配。配偶送你的房子就是無償取得，所以將來離婚清算時，這間房子不算在受贈方應該拿出來分配的婚後財產裡。這就是為什麼很多人會說「夫妻贈與可以規劃」。

現在講沒人講的另一半。

你把房子送出去，你自己的婚後財產同時也少了一間房子。離婚清算比的是「雙方婚後財產的差額」，你這一邊變薄了，最後誰能向誰請求、請求多少也會跟著變——如果你本來是財產比較多的那一方，等於自己先把差額抹平了一塊。

換句話說，這一張移轉登記做了兩件事：對方拿到的那間不列入分配，而你自己的財產池同時被挖掉一塊。這不是說夫妻贈與不能做，而是說——如果你送房子的理由是「反正將來離婚還可以分回來」，那個前提從一開始就不成立。

還有兩件事要一起看。第一，這裡講的是「婚後、而且是有償取得」的財產。婚前就買好的房子本來就不列入剩餘財產分配；婚後因為繼承或受贈而來的房子，也一樣被同一條但書排除——如果你要送出去的正是這種房子，它本來就不在計算裡，送不送對差額沒有影響。第二，民法第 1030-1 條第 2 項留了一個安全閥：平均分配的結果如果顯失公平，法院可以調整或免除分配額。所以「一定平分」也不是鐵律。

七、想靠贈與把財產藏起來？民法留了一把五年的回頭刀

看到這裡，可能有人會冒出一個念頭：那我在離婚前先把房子過戶出去，是不是就少分一點給對方？

法律早就想到了。民法第 1030-3 條：

夫或妻為減少他方對於剩餘財產之分配，而於法定財產制關係消滅前五年內處分其婚後財產者，應將該財產追加計算，視為現存之婚後財產。但為履行道德上義務所為之相當贈與，不在此限。

關係消滅前五年內，如果能認定你的處分是「為了減少對方的分配」，那筆財產會被追加計算，視為還在你手上——房子已經送出去了沒關係，帳還是照算。條文也留了例外：為履行道德上義務所為的相當贈與，不算在內。

而且刀還沒收完。同條第 2 項：

前項情形，分配權利人於義務人不足清償其應得之分配額時，得就其不足額，對受領之第三人於其所受利益內請求返還。但受領為有償者，以顯不相當對價取得者為限。

如果你名下已經沒東西可以清償對方應得的金額，對方可以就那個不足額，向拿到財產的第三人請求返還——例如你把房子送給了小孩、兄弟姊妹或朋友。無償取得的人，要在他所受的利益範圍內返還；有償取得的則要「顯不相當的對價」才會被追。

不過這把刀也有時效，同條第 3 項規定：知悉受侵害起二年，或法定財產制關係消滅起五年，不行使就消滅。

所以這一節的重點有兩個方向。想拿贈與當脫產工具的人：五年內的處分都可能被追加計算回來，必要時對方還能向拿到財產的第三人請求返還——每一步都有要件要過沒錯，但那絕對不是一條安全的路。反過來，正在辦離婚、懷疑對方前幾年那幾筆移轉不單純的人：1030-3 就是你要看的條文，別讓那個二年時效跑掉。

八、免贈與稅不等於免稅：過戶當下就要付的兩筆

夫妻之間送房子，最常聽到的一句話是「反正夫妻贈與免稅」。

只有贈與稅免。其他該繳的一毛都沒少。

先說免的那個。遺產及贈與稅法第 20 條第 1 項第 6 款規定，「配偶相互贈與之財產」不計入贈與總額——所以夫妻之間互相送房子，不論價值多少，都不用繳贈與稅。這裡有個前提要注意：司法院釋字第 647 號已經確認，這個優惠只給有法律上婚姻關係的配偶，同居、事實上夫妻不算。

再說沒免的那些。

第一筆：契稅，房屋評定現值的 6%。依契稅條例第 3 條，贈與契稅的稅率是契價的 6%，跟買賣契稅同一個級距；第 7 條規定「贈與契稅，應由受贈人估價立契，申報納稅」——是拿到房子的人繳，不是送房子的人繳。課稅基礎依第 13 條是「當地不動產評價委員會評定之標準價格」，也就是房屋評定現值。評定現值通常低於市價，所以實際繳出去的金額往往不像 6% 聽起來那麼嚇人——但差多少要看地區、屋齡和構造，別直接拿市價乘 6% 嚇自己，也別當作一定很便宜。要提醒的是：一般人以為「贈與比買賣稅便宜」，稅率其實一模一樣，差別只在課稅基礎。申報期限是契約成立日起 30 天內，逾期會加徵怠報金。

第二筆：土地增值稅，可以申請「不課徵」，但那不是免稅。土地稅法第 28-2 條：

配偶相互贈與之土地，得申請不課徵土地增值稅。但於再移轉依法應課徵土地增值稅時，以該土地第一次不課徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。

兩個重點。第一，條文寫的是「得申請」——要主動申請，不是自動生效，申報移轉時沒勾這一欄，稅單就直接開出來了。第二，也是更重要的：「不課徵」是遞延，不是免除。將來這塊土地再移轉時，原地價要回推到「第一次不課徵之前」的那個數字，中間你們夫妻互相移轉的那幾手，一次全部清算。土地漲了三十年的漲價總數額，會在最後那一次移轉一起算給你。

順帶提醒一件很多人以為有、其實沒有的事：土地增值稅的「一生一次」「一生一屋」自用住宅優惠稅率，只適用於出售自用住宅用地，贈與不能用。

九、真正貴的在後面：房地合一稅的延後引爆

如果這篇你只記得一件事，我希望是這一節。

前面那些稅，金額都還在可控範圍。真正可能讓人措手不及的，是受贈的那一方將來把房子賣掉的時候，房地合一稅怎麼算。

先講一般的受贈情形。所得稅法第 14-4 條規定，受贈取得的房地，出售時的成本是「受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值」——也就是用評定現值當成本，而評定現值通常遠低於市價。至於持有期間，條文明講可以合併計算的只有「繼承或受遺贈」，一般受贈是從受贈日重新起算。

但是——配偶之間的贈與有專屬規定，跟一般受贈不一樣。依財政部 106 年 3 月 2 日台財稅字第 10504632520 號令，個人取得配偶贈與的房地，出售時：

• 取得日回溯到「配偶間第 1 次相互贈與前，配偶原始取得該房屋、土地之日」，原則上據此計算持有期間、判斷適用新制還是舊制。
• 取得成本按原始取得的原因分兩條路走：原本是買來的，用配偶當初買進的成本；原本是繼承或受贈來的，用當時的房屋評定現值（舊制按消費者物價指數調整；新制再加計公告土地現值，一併按物價指數調整）。

這裡有兩個細節要一起看：

• 舊制那條的物價指數調整，是財政部115 年 7 月 15 日台財稅字第 11504549440 號令才修正加上去的。在那之前，舊制的繼承／受贈成本沒有這個調整——查資料的時候記得看一下發布日期。
• 如果配偶是在 105 年 1 月 1 日以後繼承取得、而被繼承人是在 104 年 12 月 31 日以前取得的，那就不是單純看配偶的原始取得日，要另外依財政部 107 年 10 月 31 日台財稅字第 10704604570 號令，比照繼承房地的規定辦理。

這是好事還是壞事？要看情況，兩面都有。

好的一面：持有期間直接接續配偶原本的年份，不會因為過戶一次就重新起算，也就不會平白掉進高稅率那幾檔。這對「過戶完不久就想賣」的家庭其實是保護。

要小心的一面：成本也一併接續過來了。如果那間房子是配偶二三十年前用很低的價格買的，或者是繼承來、成本用當年評定現值認定的，受贈方將來賣掉時，帳面上的獲利會非常大。原因很直接：成本是很多年前那個數字，售價卻是今天的市價。有些人以為「過戶一次就洗掉舊成本」，結果賣屋那年收到稅單才發現不是。

所以正確的做法是：在辦贈與之前，先把「將來要賣的時候大概要繳多少」算一次。需要的資料就那幾樣——配偶當初的取得日、取得原因（買、繼承還是受贈）、當初的成本或當時的評定現值，以及打算什麼時候賣。這些數字在贈與之前就查得到，不必等到賣屋那天才知道。

（本節的令函內容取自財政部主管法規共用系統公告的令函全文。稅法這一塊修得頻繁，實際核課仍以國稅局的個案認定為準；金額較大時，建議在過戶前先向國稅局或會計師確認。）

十、走得早也躲不掉：死亡前兩年內贈與配偶，照樣併回遺產

還有一個誤會很普遍：「趁還在的時候先把房子過戶給另一半，將來就不用課遺產稅了。」

不會。遺產及贈與稅法第 15 條第 1 項：

被繼承人死亡前二年內贈與下列個人之財產，應於被繼承人死亡時，視為被繼承人之遺產，併入其遺產總額，依本法規定徵稅：一、被繼承人之配偶。二、被繼承人依民法第一千一百三十八條及第一千一百四十條規定之各順序繼承人。三、前款各順序繼承人之配偶。

配偶明明白白列在第 1 款。

這裡的邏輯要拆清楚，很多文章講錯就是錯在這裡：第 20 條的「不計入贈與總額」處理的是贈與稅；第 15 條的「視為遺產」處理的是遺產稅。這是兩個不同的稅、兩套不同的規定。配偶間贈與確實不用繳贈與稅，但只要贈與人在兩年內過世，那筆財產照樣要被拉回遺產總額課遺產稅。

還有一個容易被忽略的細節：依財政部 97 年 1 月 14 日台財稅字第 09600410420 號函，死亡前兩年內贈與配偶的財產雖然依第 15 條併入遺產總額課稅，但在計算民法第 1030-1 條的剩餘財產差額分配請求權時，不列入該請求權的計算範圍（因為它性質上就是 1030-1 但書講的無償取得財產）。稅法怎麼算、民法怎麼算，分開適用。

十一、離婚之後再過戶，就要課贈與稅了

前面講的「配偶相互贈與免贈與稅」，前提是你們還是配偶。離婚登記完成的那一刻起，兩個人在稅法上就是陌生人，之後再無償移轉財產，原則上就是一般贈與，要課贈與稅。

但如果是因為離婚而做的財產分配，就是另一回事。財政部 89 年 12 月 14 日台財稅第 0890456320 號函明示：兩願離婚依離婚協議給付財產者，「非屬贈與行為，免予課徵贈與稅」。另外，財政部 91 年 4 月 24 日台財稅字第 0910451253 號函也講清楚：夫妻離婚依離婚協議或法院判決，一方應給付他方的財產，不課徵綜合所得稅——也就是拿到的那一方也不用繳所得稅。

所以關鍵動作只有一個：把財產怎麼分、誰給誰、給多少、什麼時候給，全部寫進離婚協議書。

要出問題也很單純：離婚時只寫了「財產已分配完畢」六個字，隔一兩年才去辦過戶，國稅局來問「這筆移轉的原因是什麼」，你說是當初離婚講好的，卻拿不出白紙黑字。舉證責任在你身上，證明不了，這筆移轉就可能被當成一般贈與課稅。

（補一句：離婚時履行「夫妻剩餘財產差額分配請求權」的給付，性質上跟一般的無償贈與不一樣。不過我們查證時，沒有找到專門針對這個情境的獨立函釋字號，所以這件事這裡只講到這裡，實際案件請以國稅局的個案認定為準。）

十二、八個地雷一次看

前面拆了一輪，這裡把八個地雷排好，你可以直接對照自己的情況：

1. 貸款不會跟著過戶——移轉登記只搬房子，債務要銀行點頭才換人（民法 300、301）。
2. 你的借款契約可能有違約條款——法律上贈與過戶不需要銀行同意（民法 867），但你那份合約可能寫了未經同意處分擔保品視為違約。
3. 反悔的門很窄——完成移轉登記後不能再任意撤銷（民法 408）；贈與人的法定撤銷只有兩款事由、一年期限（民法 416；另有由繼承人行使、六個月期限的民法 417），外遇和離婚都不在裡面。想留退路要走另一條路：在契約裡有效約定「負擔」並符合要件（民法 412），對方不履行時才談得上請求履行或撤銷。
4. 剩餘財產是雙面刃——對方受贈的那間不列入分配（民法 1030-1 但書），而你自己的婚後財產也同時少了一塊，差額怎麼算會跟著變（前提是那間房子本來就算在你婚後有償取得的財產裡）。
5. 想脫產有五年回頭刀——關係消滅前五年內為減少對方分配而處分婚後財產，會被追加計算（民法 1030-3）。
6. 免贈與稅不等於免稅——契稅 6% 由受贈人繳，土地增值稅要主動申請「不課徵」，而且是遞延不是免除（土地稅法 28-2）。
7. 房地合一在後面等——配偶受贈的房地，取得日原則上回溯到配偶原始取得那一天（107 年那則令另定配偶跨 105/1/1 繼承的例外）；取得成本則看當初是買來的、還是繼承受贈來的分兩條路認定（115 年那則令把舊制繼承／受贈的成本改為按物價指數調整）。老房子的低成本會一起接過來。法源是財政部 106.3.2 台財稅字第 10504632520 號令與上述兩則後續令。
8. 走得早也躲不掉——死亡前兩年內贈與配偶，仍要併回遺產總額課遺產稅（遺產及贈與稅法 15）。

十三、過戶之前的自保清單

把整篇濃縮成一張你可以直接拿去用的清單。順序很重要，第 1 項沒過，後面都先不要做。

1. 先問銀行：房子還有貸款嗎？打電話問承辦分行「贈與給配偶，貸款能不能換人？對方要什麼條件？」順便問清楚你的合約有沒有「未經同意處分擔保品視為違約」那條。
2. 讓受贈方先做貸款預審：對方的收入、信用、名下負債過得了徵信嗎？過不了，就先別辦。
3. 算一次將來賣掉的房地合一稅：查出配偶當初的取得日、取得原因、取得成本。成本很低的老房子，把數字算出來給雙方看過再決定。
4. 把當下要付的錢列出來：契稅（房屋評定現值 6%，受贈人繳）、代書費、登記規費；土地增值稅記得主動申請不課徵，並且知道它是遞延不是免除。
5. 寫成「附負擔的贈與」契約：房貸誰繳、稅費誰出、幾年內不得處分、違反時可以撤銷贈與——白紙黑字寫進去，必要時辦公證。
6. 過戶後把自住資格重新辦一次：房屋稅、地價稅的自住優惠不會跟著房子自動移轉給新屋主，戶籍、無出租無營業、持有戶數這些要件，受贈方要用自己的名義重新符合、重新申請。
7. 把文件留好：贈與契約、公證書、貸款往來紀錄、稅單、匯款證明。這些東西在十年後那場「誰付了什麼」的爭論裡，是唯一算數的東西。

最後一句話，是這篇最想留給你的：

會出事的從來不是「贈與」這個動作，而是只做了一半的贈與。把房子送出去很簡單，但貸款、稅、契約條件、自住資格、將來賣屋的成本，這五件事沒有一起處理完，那張移轉登記就會在某個你想不到的時間點回頭找你。

常見問題

Q：房子過戶給配偶，房貸會跟著過去嗎？

不會。所有權移轉登記只處理房子，不處理債務。依民法第 301 條，第三人與債務人約定承擔債務，非經債權人（銀行）承認，對債權人不生效力——你們夫妻私下講好「房子給你、貸款你繳」，銀行不受拘束，原貸款人仍是法律上的債務人。要真的換人，常見的做法是受贈人以自己名義重新申貸、清償原貸款並塗銷原抵押權，等於整個貸款重跑一次，前提是受贈人自己過得了銀行徵信；實際做法以承貸銀行的個案審核為準。

Q：夫妻之間贈與房子要繳贈與稅嗎？

不用。遺產及贈與稅法第 20 條第 1 項第 6 款規定「配偶相互贈與之財產」不計入贈與總額，不論價值多少都免贈與稅。但依司法院釋字第 647 號，這個優惠限於有法律上婚姻關係的配偶，同居或事實上夫妻不適用；離婚之後再移轉也不適用。

Q：那過戶當下總共要付哪些錢？

主要兩筆稅加上規費。契稅依契稅條例第 3 條為契價的 6%，第 7 條規定由受贈人申報繳納，課稅基礎是房屋評定現值（通常遠低於市價），申報期限為契約成立日起 30 天內。土地部分依土地稅法第 28-2 條可以「申請不課徵」土地增值稅，但必須主動申請，而且是遞延不是免除。另外還有登記規費、代書費，以及之後每年的房屋稅、地價稅由新屋主負擔。

Q：送給配偶的房子，離婚時可以分回來嗎？

原則上不行。民法第 1030-1 條第 1 項但書規定，「因繼承或其他無償取得之財產」不列入剩餘財產分配，配偶受贈取得的房子正是無償取得。要注意另一面：你把房子送出去，自己的婚後財產也同時減少，最後誰能向誰請求、請求多少都會跟著變——如果你原本是財產較多的一方，等於自己先把差額抹平了。這裡有個前提：要那間房子本來就屬於你婚後有償取得的財產才算；婚前買的、或婚後繼承受贈來的，本來就被同一條但書排除在計算之外。另外同條第 2 項規定，平均分配的結果顯失公平時法院得調整或免除分配額，實際結果仍要看個案。

Q：如果對方外遇，可以撤銷贈與把房子要回來嗎？

外遇本身不在法定撤銷事由裡。民法第 416 條只列兩款：對贈與人或其近親有刑法有處罰明文的故意侵害行為、對贈與人有扶養義務而不履行。而且撤銷權自知悉撤銷原因起一年內不行使就消滅，曾表示原諒者亦同。另外民法第 408 條的任意撤銷只能用在「權利未移轉前」，不動產一旦完成移轉登記就用不上。

Q：那要怎麼做才能保障自己？

用民法第 412 條的「附負擔之贈與」。在贈與契約裡把負擔寫清楚——例如受贈人應於一定期間內完成房貸債務承擔或自行申貸清償、稅費由受贈人負擔、一定年限內不得出售或設定抵押、房屋應供特定用途使用等。受贈人不履行負擔時，贈與人可以請求履行或撤銷贈與。沒寫進契約的口頭約定事後舉證非常困難；必要時可辦理公證增加證明力。

Q：配偶送我的房子，將來我賣掉房地合一稅怎麼算？

配偶間贈與有專屬規定，跟一般受贈不同。依財政部 106 年 3 月 2 日台財稅字第 10504632520 號令，出售時的取得日回溯到「配偶間第 1 次相互贈與前、配偶原始取得該房地之日」，原則上據此計算持有期間、判斷新舊制。取得成本則按原始取得原因認定，原為買進者就用配偶當初的取得成本；原為繼承或受贈者用當時的房屋評定現值按物價指數調整（新制再加計公告土地現值）。另有兩則後續令要注意：115 年 7 月 15 日台財稅字第 11504549440 號令把舊制的物價指數調整補上去；107 年 10 月 31 日台財稅字第 10704604570 號令則處理配偶在 105 年 1 月 1 日以後繼承、被繼承人在 104 年 12 月 31 日以前取得的情形。好處是持有期間接續、不會因為過戶重新起算而落入高稅率；要注意的是成本也一併接續，如果原本是很早以前低價買進的房子，將來出售的課稅所得會很大。實際核課以國稅局個案認定為準。

Q：先把房子過戶給配偶，可以少繳遺產稅嗎？

兩年內過世的話不行。遺產及贈與稅法第 15 條第 1 項第 1 款明定，被繼承人死亡前二年內贈與配偶的財產，應於死亡時視為遺產、併入遺產總額課稅。第 20 條的免贈與稅和第 15 條的併入遺產是兩件事，不要混為一談。另依財政部 97 年 1 月 14 日台財稅字第 09600410420 號函，這筆財產雖併入遺產總額課稅，但計算民法第 1030-1 條剩餘財產差額分配請求權時不列入計算範圍。

Q：離婚後才把房子過戶給前配偶，要課贈與稅嗎？

要看是不是依離婚協議的給付。依財政部 89 年 12 月 14 日台財稅第 0890456320 號函，兩願離婚依離婚協議給付財產非屬贈與行為，免課贈與稅；財政部 91 年 4 月 24 日台財稅字第 0910451253 號函也明示，離婚依協議或判決由一方給付他方的財產不課徵綜合所得稅。關鍵在於離婚協議書要把財產分配的內容、金額、給付方式與期限寫清楚，否則事後移轉時舉證困難，可能被認定為一般贈與而課稅。

Q：有貸款的房子可以贈與嗎？需要銀行同意嗎？

可以，但要把兩件事分開看。所有權移轉本身不以銀行同意為要件：民法第 867 條規定不動產設定抵押權後仍得讓與他人，抵押權不因此受影響，會跟著房子走，受贈人取得的是有抵押權負擔的所有權。債務要換人則一定要銀行點頭（民法第 301 條）。另外，「未經銀行同意處分擔保品視為違約、貸款得提前到期」這類條款屬於貸款契約的個別約定，是契約條款而不是法律規定，動作前請翻閱自己的借款契約或詢問承辦分行。

Q：贈與過戶後，房屋稅、地價稅的自住優惠會自動延續嗎？

不會。自住認定看的是新所有權人自己的狀況。以房屋稅差別稅率 2.0（113 年 7 月起）為例，自住要件包含無出租或供營業使用、本人或配偶或直系親屬辦竣戶籍登記並實際居住、本人與配偶及未成年子女全國合計三戶以內。過戶之後這些要件要由受贈方重新符合、重新申請，不會跟著房子自動移轉。

Q：想在離婚前先把房子過戶給別人，對方就分不到嗎？

五年內都在射程內。民法第 1030-3 條規定，夫或妻為減少他方對剩餘財產的分配，而於法定財產制關係消滅前五年內處分婚後財產者，應將該財產追加計算、視為現存的婚後財產。若義務人的財產不足清償應分配的金額，權利人還可以對受領財產的第三人在其所受利益範圍內請求返還（有償取得者以顯不相當對價取得為限）。這個權利的時效是知悉受侵害起二年、或法定財產制關係消滅起五年。

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本文是不動產經紀從業人員整理現行法規、財政部函釋與公開報導的一般資訊分享，不構成法律意見或稅務簽證。個案涉及契約擬定、訴訟策略、時效計算或稅額核定，請諮詢律師、會計師或所轄國稅局。文中所引新聞事實均取自公開報導，當事人之間的爭議本文不予評價。房地合一、重購退稅、繼承及贈與相關的不動產實務問題，歡迎諮詢。

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