美術館房價行情

115 年第 2 季（115/04–115/06），美術館範圍內實價登錄成屋成交 71 筆，另有預售 5 筆。大樓新屋（5 年內）每坪 38.8 萬、中古屋（15–30 年）每坪 33.7 萬（含車位總除）。

資料：內政部實價登錄｜統計區間：115 年第 2 季（115/04–115/06）｜統計範圍：本公司自訂，非官方公告商圈

這頁的數字怎麼看

這頁可以看到六件事：① 分屋齡層的成交價（新成屋、新古屋、中古屋、老屋分開列，不混在一起平均） ② 每坪的兩種算法（扣掉車位 vs 含車位總除）差在哪、該看哪一個 ③ 分產品的成交（大樓、華廈、公寓、透天） ④ 跟整個行政區逐屋齡層比較，看出同一區裡不同地段的落差 ⑤ 近一年的指標建案排名（含社區名） ⑥ 預售屋另外算，不混進成屋。

大樓：不同屋齡的價格

同一個商圈裡，新屋與老屋是兩種商品。把它們平均在一起，會得到一個誰都對不上的數字，所以分層列。

預售屋（另外算）

上面每個數字都只算成屋。預售屋是兩三年後才交屋的商品，付款方式與議價空間都不一樣， 而且常常整批一次登錄——混進成屋會把「新屋」整個拉走，所以分開講。

這個數字要小心看。本季美術館的預售登錄有 100% 集中在同一個建案——那是該建案的表價，不是整個商圈的預售行情。

這個商圈有哪些指標建案

依含車位總除單價中位數排序（成交總價 ÷ 權狀總坪數）。 不用「扣掉車位」那一欄排是因為它有一半建案算不出來（車位沒有分開登錄價格），用它排會漏掉一半的案子。 只列近 12 個月成交 2 筆以上的建案；筆數直接列出來，2、3 筆的名次請當參考不要當行情。 透天不列入——透天沒有「建案」的概念，而且走土地單價。

各層只有單筆成交的最高價（不列入排名，供參考）

• 新古屋：71.4 萬 高雄HH、50.1 萬 太普美術君臨、42.2 萬 鼓山區美術南三路３５１號
• 中古屋：46.9 萬 皇苑國際館、41.3 萬 人文首璽、41.3 萬 鼓山區美術北五街９８號
• 老屋：23.0 萬 美術館大樓、18.2 萬 鼓山區中華一路３１４號、15.6 萬 鼓山區中華一路２９６巷１號

社區名怎麼來的？實價登錄的成屋檔沒有社區名欄位，只有門牌。 這裡的名字是拿門牌去比對建案的整棟門牌清單與建管處使用執照（戶數、起造人、完工日期）核對出來的， 三邊對得起來才掛名；對不起來就直接顯示門牌，不猜。

預售屋成交排名

預售是建商定價、兩三年後才交屋的商品，跟現在就能入住的成屋不是同一個市場，所以另外排。

分產品成交

透天走土地單價（成交總價扣掉建物折舊殘值後除以地坪），不是建物單價——透天的價值主要在土地，用建坪去除會把土地價算進房子裡。

跟整個行政區比

同一個行政區裡不同地段差很多，這是行政區平均看不出來的部分。用含車位總除同口徑比較（樣本最完整的那一欄）， 而且逐屋齡層比——只看「全部大樓」那一列會被成交組成騙：這一季賣的剛好偏老屋或偏新屋，總中位就會跟著跑。

樣本與計算方式

常見問題

美術館的範圍是怎麼定的？

商圈沒有官方公告的邊界，各家業者畫的範圍都不一樣。這裡用的是本公司自訂的統計範圍，以內政部村里界為基礎劃定，成交案件用座標落點判定是否落在範圍內——好處是邊界明確、每一季都能用同一個範圍重算，數字前後可比。看數字時請記得：這是我們的範圍定義，不是官方界線。

每坪為什麼有兩個數字？該看哪一個？

「扣掉車位」是把車位的價格與坪數都拿掉、算純房子的單價，這是比較房子貴不貴時該用的數字，但只有車位分開登錄價格的案件算得出來，所以筆數會比較少。「含車位總除」是成交總價直接除以權狀總坪數，車位也算在裡面，幾乎每一筆都算得出來，也是大家看廣告、聽同業報價時最常用的算法。兩個數字口徑不同，比較時要拿同一欄比，不能一欄比另一欄。

美術館的房價跟整個行政區比起來如何？

鼓山區全區大樓含車位總除中位 35.0 萬/坪，美術館為 36.5 萬/坪。商圈與行政區的差距，反映的是同一個行政區裡不同地段的落差，這也是看行政區平均看不出來的部分。

這些數字多久更新一次？

目前為 115 年第 2 季（115/04–115/06） 的實價登錄成交，季更新。實價登錄有揭露時差（成交後約一到兩個月才會出現在資料裡），所以最近一兩個月的筆數通常會偏少，之後回補上來。