跟房仲買中古屋，履約保證專戶是什麼意思？誰能請款、服務費該匯給誰

先講結論：履約保證專戶是一個「沒有人可以自己把錢領走」的第三方帳戶。你付的買賣價金全部匯進這個由建經公司和銀行合作開立的專戶裡，賣方不能自己領、仲介不能自己領、代書也不能自己領。

要講清楚的是，這不代表錢在交屋前完全不會動。交易途中該繳的稅、該還的貸款，本來就會照流程從專戶撥出去——買方的契稅、賣方的土地增值稅，在報稅階段就是從這個專戶付掉的，不然過戶根本送不了件。真正要等到最後的，是賣方的買賣價款：過戶完成、點交結束，剩下的錢才撥給賣方。而且不管哪一筆，都要經過買賣雙方確認才動得了。

從專戶裡把錢領走，實務上只有幾種角色做得到：代書（代書費、代辦規費）、仲介公司（服務費）、賣方（買賣價款），還有幫賣方代償貸款的銀行和該繳的稅費。而且每一筆撥款都要買賣雙方點頭、代書造冊、履保公司核對，不是誰開口誰就領得到。

所以如果有人跟你說「服務費你直接匯給我個人就好」，這句話本身就不在履約保證的正常流程裡。不是說一定有問題，但它值得你停下來多問一句。

這篇的問題全部來自這幾天一位還沒買房的朋友在私訊裡問我的，他一路問到「所以房仲業務不能自己來跟我請款的意思嗎」。我把當時的回答整理得更完整一點，順便把法規出處補上，給正在看房、還沒下決定的人參考。

先界定範圍：這篇講的是透過仲介買中古屋（成屋）的履約保證，不是預售屋。兩者名字很像，機制差很多——預售屋那套叫履約擔保，內政部訂了價金信託、不動產開發信託、同業連帶保證等五種方式，處理的是「建商蓋不完怎麼辦」。中古屋這套處理的是「錢跟房子怎麼安全對換」，下面講的都是後者。

這篇會回答的問題

• 履約保證專戶到底是什麼，錢放在哪裡、誰在管
• 誰可以從專戶裡請款，一筆錢要經過幾個人同意
• 房仲服務費是什麼時候談定的（比多數人以為的早很多）
• 「服務費確認單」是什麼，業務拿這張跟我請款對不對
• 業務可以自己來跟我收現金嗎，什麼情況要提高警覺
• 斡旋金能不能不付（可以，而且業者有義務先告訴你）
• 履約保證保不到的東西是什麼

一、履約保證專戶是什麼

台北市政府地政局對成屋履約保證的官方說明是這樣寫的：「其性質主要是付款（價金）保證」，由買賣雙方約定，把交易中的價金與應支出的款項，向金融機構辦理專戶專款匯入及支出，「俟買賣流程全部完成，買方取得不動產所有權後，再將專戶內之剩餘款項撥付予賣方」。

白話講，買方的錢先寄放在中立的第三方，等買方真的拿到房子，賣方才拿得到錢。

實務上你會拿到的，是一組屬於這件案子的專屬虛擬帳號。有幾件事買方第一次遇到常會愣一下，先講清楚：

• 戶名不會是業務的名字，也不會是店長的名字。你在網銀轉帳時看到的戶名，會是建經公司或信託專戶那一類的名稱。
• 每一件案子一組帳號，不會兩個案子共用。
• 你自己的自備款、銀行撥下來的貸款，原則上都是進這個帳號。

為什麼要多這一道？因為房地產交易的錢，跟房子的所有權移轉，中間隔了一段時間。這段時間裡會出事的情況，這一行都遇過：賣方收了錢卻拖著不過戶、房子在過戶前被債權人查封、賣方同時跟兩組人簽約。錢放在第三方，等於把「你先給錢還是他先給房」這個死結拆開。

費用的部分，市場行情大約是成交總價的萬分之二到萬分之六（也就是一千萬的房子大概兩千到六千元），實務上多由買賣雙方各負擔一半，但這是可以約定的，簽約時代書會說明。這筆費用不高，我不建議省。

二、誰可以從專戶裡把錢領走

這是那位朋友問得最尖銳的一題：「那這樣請款人是誰？」

實務上會從專戶裡出款的對象是這幾種：

誰	領什麼	什麼時候
代書（地政士）	代書費、代辦費，以及代墊的規費	民間習慣是點交結案時才出款
仲介公司	仲介服務費（依服務費確認單）	簽約後先撥一部分，過戶送件中撥尾款
賣方（所有權人）	扣掉上面各項之後的買賣價款	完稅、過戶、點交完成
賣方的貸款銀行	代償賣方原本的房貸	過戶流程中
稅捐機關、地政規費	土地增值稅、契稅、印花稅、登記規費等	完稅階段

可以領的角色不只一種，但每一筆錢都要有人點頭才出得去。正常的流程是：代書依照契約造出撥款明細，買賣雙方在撥款申請書上用印確認，仲介公司與履保（建經）公司核對無誤，銀行才會照著出款。買方、賣方、仲介公司、代書及履保公司這幾方都對上了，錢才會動。

撥款文件送到你面前要你蓋章時，那就是你唯一能踩煞車的時間點。看不懂的欄位就問到懂再蓋，這不是找麻煩，代書和仲介本來就有義務跟你解釋清楚。錢一旦撥出去，要再追回來就是另一件事了。

錢是分階段出去的，不是最後一次結清

這點常被誤會，我特別講清楚。很多人以為履保專戶就是「錢鎖在裡面，交屋那天一次算」，實際上不是。案子往下走，該繳的稅、該還的貸款，本來就會照流程從專戶付掉。

以一般成屋買賣的順序來說，錢大致是這樣動的：

階段	從專戶付掉的錢
簽約後	部分仲介服務費（依服務費確認單）
報稅、完稅	買方的契稅、印花稅；賣方的土地增值稅，以及登記規費
送件過戶中	仲介服務費尾款、代償賣方原本的房貸（塗銷抵押權才過得了戶）
過戶完成、點交結案	代書費、代辦費，以及剩下的買賣價款撥給賣方

為什麼稅要先繳？因為不完稅就送不了件。土地增值稅和契稅的繳納證明是過戶送件的必要文件，所以到了報稅這一關，專戶就會出款去把這兩筆稅繳掉，不可能等到交屋那天。

反過來，代書費一般不會在簽約的時候就收，民間習慣是等到點交結案，才從履保帳戶一起出款。代書的錢跟你的案子綁在一起，這對買賣雙方都是保障。

對買方來說，這裡有一個實用的提醒：你付進專戶的錢，並不是全部都會停到最後。看撥款明細的時候，把「哪一筆是稅、哪一筆是費用、哪一筆是給賣方的價款」分清楚，比只看總數有用得多。

三、房仲服務費，其實在你下斡旋的時候就談定了

很多人以為服務費是簽約才談的。不是。

你在填「不動產買賣意願書」（也就是下斡旋或用要約書）的那一刻，服務費的比例就已經寫在文件上了。成交之後才想起來要議價，時機已經過了。

法規怎麼規定的，我把出處放上來，你可以自己去查：

• 內政部訂有《不動產仲介經紀業報酬計收標準規定》：仲介業向買賣雙方收取報酬的總額合計，不得超過實際成交價金的百分之六（租賃為一個半月租金）。這份規定同時明講，百分之六是收費最高限額，不是主管機關規定的固定收費比率，業者應基於市場競爭自行訂定；並且要求業者把打算收取的報酬標準及雙方比例，記載在委託銷售契約書或要約書上。
• 《不動產經紀業管理條例》第 19 條：經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，經營仲介業務者應依實際成交價金按中央主管機關規定的報酬標準計收。違反規定收取的差價或其他報酬，要加計利息後加倍返還。

市場慣例是賣方 4%、買方 1~2%，合計在 6% 的上限內。但慣例不等於公定價。百分之六是天花板，不是價目表。

四、「服務費確認單」是什麼，業務拿這張來請款對不對

服務費確認單，一般是在買賣雙方簽約完成的當下簽立，內容就是確認服務費的金額與當初約定的一致。之後履保公司會依照這張單子的內容，從履保帳戶出款給仲介公司。

服務費也不是一次撥清的。實務上通常分兩段：簽約後先撥一部分，剩下的尾款等到送件過戶那一關才結清。對買方來說這是一件好事——案子還沒跑完，仲介公司就還有一段報酬握在專戶裡，這也是為什麼服務費走履保專戶比直接付現金穩妥。

所以「業務拿服務費確認單跟你請款」這件事本身是正常的，那是流程的一部分。要看的是後面那一段：錢最後進到哪個帳戶。

正常：從履保專戶撥給仲介公司，或你匯款到經紀業公司的帳戶。 要多問一句：要你把錢匯到某個人的個人帳戶。

五、業務可以自己來跟我收錢嗎？

可以。法規沒有禁止仲介直接向買方收取服務費，很多小型店家本來就是這樣做的。要顧的是收款的方式，還有錢收進哪個帳戶。

我給那位朋友的四個建議，也給你：

1. 能匯款就不要給現金。匯到經紀業公司的帳戶，戶名應該是公司全名，不是個人姓名。
2. 真的要付現金，約在他們店裡，或有錄影的地方。超商也可以。這不是不信任誰，是保護雙方。
3. 收據要有公司的大小章，寫清楚收款事由。只有簽名的白紙條，事後很難說得清。
4. 出現私人帳號，先停下來。打公司總機、找店長或加盟總部查證，確認這筆錢該不該付、該付給誰。真的沒問題的業務，不會怕你查證。

順帶一提，現金在這一行本來就是件要留紀錄的事。依洗錢防制的相關規定，地政士及不動產經紀業經手的不動產買賣案件，該次給付款項使用現金超過新臺幣 50 萬元時，業者應於 10 日內向法務部調查局申報大額通貨交易。所以你要求走匯款、要求正式收據，完全在情理之內，不是你龜毛。

至於斡旋階段的現金，我自己的做法是：不要超過十萬元。這是我個人的建議，不是法定門檻，理由很單純——金額小、又留得下紀錄，萬一真的談不成要退，處理起來快得多。

六、斡旋金可以不付嗎？可以，而且業者有義務先告訴你

這一題知道的人不多，但它是買方很實在的一項權利。

公平交易委員會在《對於不動產經紀業之規範說明》裡寫得很清楚：不動產經紀業者從事買賣仲介業務，在向買方收取斡旋金之前，如果沒有以書面告知買方「斡旋金契約與內政部版要約書的區別及替代關係」、以及「買方可以選擇支付斡旋金或採用內政部版要約書」，構成欺罔行為，足以影響交易秩序者，違反公平交易法第 25 條規定。

要不要付斡旋金，選擇權在你手上，而且業者應該主動用書面告訴你有這個選擇。

兩者的差別：

	斡旋金	內政部版要約書
要不要先付錢	要，交一筆錢給仲介代為協議	不用先付錢
賣方答應之後	斡旋金一般轉為定金，買賣契約成立	契約成立，仍須依約簽立正式契約
反悔的代價	錢已經在對方手上，可能直接被沒收	違約金約定為成交總價的 3%，但要另外去主張
常見誤解	以為一定要付才能出價	以為要約書沒有拘束力

要約書不等於「不用負責」。賣方一旦承諾你的要約條件，契約就成立了，之後反悔一樣要負賠償責任，要約書上約定的違約金是成交總價的 3%——一千萬的房子就是三十萬。它省掉的只有「先掏一筆現金出去」這個環節，責任照樣在。

不過這裡要補一件實務上的事：紙上寫著 3%，跟真的拿得到 3%，是兩回事。對方不付，你不會因為手上有一張要約書就自動收到錢。多半要先走調解，調解不成再進法院，由判決來認定該不該賠、賠多少。這段路要花的時間和成本，常常讓雙方在中途就各退一步收場。

所以我不會跟客戶講「要約書比較沒風險」。我會說：兩邊的責任都是真的，差別在你什麼時候把錢掏出來，還有事後要回來的難度。手上現金緊、出價把握還不夠的時候，要約書讓你少壓一筆錢在別人那裡；真的要搶一間熱門的物件，斡旋金談成的速度確實比較快。這是你自己權衡的事，但你至少該知道有得選。

七、履約保證保不到的東西

這段我想講白一點，因為市場上很容易把履保講成萬靈丹。

履約保證保的是「錢的流向」，不是「房子的品質」。漏水、輻射海砂、凶宅、違建、被占用、坪數與登記不符——這些是不動產說明書、現況說明書和買賣契約要處理的事，跟履保專戶無關。買方最容易吃虧的部分，其實在看屋和簽約的階段就決定了。

另外，市面上有兩種常被混用的機制，效果不一樣：

• 履約保證：由建經公司擔任委託人，介於買賣雙方之間。優點是遇到糾紛時建經公司熟悉房產交易、介入得比較快；缺點是款項經過第三方機構，所以要選有規模、成交案件多的老字號。
• 價金信託：由買賣雙方直接向銀行申請，款項不經建經公司。優點是少一層；缺點是銀行對房產交易的細節不熟，遇到爭議往往要等雙方協商或訴訟有結果才動得了。

簽約前直接問代書一句「我們這件是走哪一種、哪一家」，這是你有權知道的事。

買方自保檢查清單

看房、下斡旋、簽約的路上，這幾件事對著問就可以：

1. 這件案子有沒有履約保證？走哪一家建經公司？費用多少、誰負擔？
2. 專戶的帳號和戶名是什麼？（戶名不該是任何個人）
3. 我要付的款項，有哪幾筆、什麼時間點、匯到哪裡？
4. 服務費是幾 %？寫在哪份文件上？（下斡旋前就要看到）
5. 我要付斡旋金，還是用內政部版要約書？請給我書面說明。
6. 這筆錢的收據，公司大小章會蓋嗎？
7. 撥款申請書上有哪些項目？請一項一項跟我說明再蓋章。
8. 不動產說明書我可以帶回家看嗎？（《不動產經紀業管理條例》第 23 條規定，經紀人員應以不動產說明書向買方解說）

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會寫這篇，是因為這位朋友最後那句「我還沒買，希望能先了解一下狀況」。這種問法我特別想好好回答——買房這件事，多數人一輩子做一到兩次，卻幾乎沒有人在事前有機會把流程問清楚。

如果你手上正在看的案子有這些疑問，歡迎直接問我。

本文為不動產經紀從業人員整理法規與實務流程的一般資訊分享，不構成法律、地政或稅務意見，也不因閱讀而成立委任關係。個案的契約條款、履保方案與費用負擔以雙方簽署的文件為準；法律爭議請諮詢律師，登記事項請洽地政士，稅務請洽會計師或國稅局。文中所引法規以主管機關公告之現行條文為準。

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