地上權房子能不能買？我自己住了八年、成交三十幾間，優缺點一次講完

先講結論：高雄這種新式地上權，能買，但只適合特定幾種人。建物有自己的所有權狀，土地是國有財產署的，價格大概是隔壁有土地產品的六五折到七折。缺點也很具體：貸款難、幾乎不能增貸、七十年到期後房子登記為國有、想賺增值請不要考慮。

我自己民國 107 年買了地上權自住，到現在八年，家裡是 51 坪三房加平面車位。我也在高雄成交過三十幾間地上權的買賣跟租賃。這篇把我住的、賣的、被客戶問到爛的問題，一次整理清楚。

這支影片是 2025 年 8 月拍的，店裡一直忙，拖到現在才剪出來。影片裡講的貸款成數、利率、實價登錄行情，都是當時的狀況；文章這邊的數字我有再對過，但金融政策和行情會變，實際還是以你問到的銀行和最新實價登錄為準。

這篇會回答的問題

• 高雄的地上權，跟北部講的「使用權」差在哪
• 到底便宜多少，實際數字是什麼
• 貸款能貸幾成、利率多少、哪些銀行願意做
• 為什麼現在買的人反而都是現金充足的族群
• 每個月要養多少錢（房屋稅、管理費、土地租金全部攤開）
• 七十年到期之後會怎麼樣
• 好不好轉手、能不能增貸、適不適合繼承贈與
• 哪些人適合買，哪些人千萬不要碰

高雄的地上權，跟北部的「使用權」不一樣

最關鍵的差別：我們這邊的地上權，房子有單獨的所有權狀，登記在買方自己名下。土地是國有財產署的，我們每年繳土地租金。

北部有些案子是「使用權」，房屋所有權還登記在建商名下，買方拿到的是使用的權利。這兩種東西常常被混在一起講，但實際上差很多，牽涉到你能不能拿房子去設定抵押、能不能自由處分。

我住的社區在高雄市第 75 期重劃區，這塊地早期是兵工廠用地，後來轉到國有財產署手上。整個重劃區到目前為止一共出現過五個地上權案子，現在還有三個在銷售。

看謄本的時候，這種產品的建物登記是完整的，土地那邊則是設定地上權、有存續期間。買之前一定要自己調謄本確認是哪一種，不要只聽銷售講。

地上權便宜多少？拿隔壁的實價登錄來比

大概是有土地產品的六五折到七折。這個折數這幾年在我們這個區塊蠻穩定的。

我買的時候是 107 年。那時候同樣要買三房加平面車位，附近有土地的新房子一坪大概二十七、八萬，接近三十萬，總價要一千出頭萬。同樣的錢，地上權讓我買到 51 坪、三房加平面大車位，還留了一筆錢下來。

現在的價差更明顯：

類型	目前實價登錄行情
隔壁蓋好兩三年、有土地的建案	一坪四字頭
凱旋輕軌站旁邊的預售案（有土地）	一坪四十幾萬到五字頭
我們這邊的地上權	一坪二字頭

換算成總價更有感。我家 51 坪三房平車，現在市價大概一千三到一千四百萬。同樣的坪數如果去買旁邊有土地、一坪成交四十幾萬的，總價直接破兩千萬。中間差了六、七百萬。

這六、七百萬你可以拿去做很多事。我當時就是把省下來的錢留著，房子裝潢好、住得舒服，剩下的做別的規劃。

地上權可以貸款嗎？成數、利率、哪些銀行做

可以貸，但成數比一般房子低、利率高，而且願意承作的銀行非常少。

以我這幾年實際成交的經驗：

物件狀況	貸款成數	備註
中古地上權（十年內屋齡）	六成到七成	屋齡越大成數越低
建商新成屋、剛交屋的預售案	七成到七成五	條件好的首購才到七成五
利率	至少 3% 起跳	去年還聽過 4% 的

願意做的銀行，我知道的大概就一兩家在做首購。如果你不是新青安的條件，只是一般首購，有些銀行直接不承作。

以上數字會隨政策和各家銀行的授信政策變動，實際成數利率以承貸銀行核貸為準，青安相關條件也請以官方最新公告為準。

為什麼現在買地上權的，反而是現金充足的人？

這一段我想多講一點，因為它跟你能不能買得到有直接關係。

公家把國有土地設定地上權推出來，原本的用意是好的：土地不賣斷給財團，留在國家手上，之後還能收回再利用；同時讓房價門檻降下來，讓更多人買得起地點好的房子。

但金融政策沒有跟上。這兩年碰上信用管制，銀行對地上權案件更保守。銀行的角度也不難理解，這種產品有存續年限，年限越走越短，擔保品價值是往下的，他們自然不愛做。

結果就繞回來了。願意承作的銀行少，成數低、利率又高，買方得自己拿出更多現金。拿不出那筆現金的人先被篩掉，剩下買得起的，是原本就不缺房子的人。

我這幾年成交的地上權案子，大概八成是口袋很深、直接拿現金出來買的。也有只貸五成的。買的人裡面有企業主，也有軍公教的高層。我問過他們為什麼選這裡，講法都差不多：CP 值高，省下來的錢可以做別的配置，房子住起來又舒服。

所以現在的狀況是，一個原本要幫年輕人和退休族的產品，變成有點閒錢的人在買。這是我覺得公家機關跟金融機構之間，還可以再想辦法調和的地方。

地上權每個月要養多少錢？

以我家 51 坪含平面車位、屋齡八年來算，每個月固定要付的是管理費和土地租金，大約 3,600 元。房屋稅是一年一次另外繳。

拆開來看：

項目	金額	說明
管理費	約 2,500 多元／月	含一個平面車位和一個機車位
土地租金	約 14,000 元／年（月均約 1,100 元）	繳給國有財產署，每半年收一次，半年約 7,700 元
每月固定支出	約 3,600 元／月	管理費＋土地租金
房屋稅	約 13,000 元／年（月均約 1,080 元）	一年繳一次，跟一般房子一樣要繳
全部平均攤下來	約 4,700 元／月	含房屋稅

土地租金的算法，以我們社區的租約，是用土地持分面積乘上公告地價的 3.5%。這筆錢不是固定的——公告地價每兩年會重新評定一次，地價往上調，土地租金就跟著漲，這是買地上權要有的心理準備。各案的租約條件也不一樣，計算方式和調整機制都要看自己那份租約，買之前一定要看清楚。

管理費之所以不貴，是因為我們社區有四百戶，分攤下來每坪大概五十塊。戶數少的社區攤下來會比較高，這點跟是不是地上權沒關係，挑社區的時候要一起看。

除了這三筆，沒有其他額外的負擔。

七十年到期之後會怎麼樣？

照租約寫的，存續期滿之後房屋所有權會強制登記為國有。

至於實際上到時候會不會真的這樣執行、還是可以繼續續租續住，說真的沒有遇到，沒有人能給你保證。我到那個時候應該也不在了。

租約裡面有寫到期會有一點補貼費用，但沒有明寫金額，所以我的建議是不要把這筆錢算進你的財務規劃裡。

依目前的實務經驗，國產署的土地大部分是長期續租的情形比較多。另外實際一點想，七十年的房子，電梯大概換過兩輪，管線也都到年限了，台灣地震又頻繁，那時候的建築物堪不堪用是另一個問題。真要收回去重建，這種產品的權利關係反而單純。

地上權好不好轉手？

會比一般中古屋久一點，而且越後期越難。

原因是連動的。屋齡增加，剩下的使用年限就變短，銀行願意貸的成數跟著一直降。買方要準備的現金變多，能買的人被篩掉一大半，銷售期自然就拉長。

實際上是 case by case。我成交的物件裡面，有一週就賣掉的，也有賣了半年到九個月、甚至一年才成交的。差別在哪？房子有沒有景觀、屋況好不好、需不需要重新裝潢，還有最重要的，屋主心裡的價格定在哪裡。價格漂亮就好出手，想賣創區高價，去化時間就會拉很長。

如果你是打算住個五年十年就換屋、靠這間房子的增值去換大房，這個產品不適合你。

地上權可以增貸嗎？以房養老可以嗎？

增貸比一開始的房貸更難，能承作的大概就一兩間，而且會挑你的職業跟收入。以房養老在現階段做不到。

這是我持有八年最實際的一個感受。住在這裡我不後悔，居住品質、環境、機能都很好。但這幾年看著房價漲、股市漲，我沒辦法從這間房子裡把錢轉出來再做運用。有些人買房子是把它當作一個可以隨時調度的資產，地上權在這件事情上幾乎是鎖死的。

這點想清楚再買，不然住進來才發現，會很嘔。

地上權適合拿來繼承或贈與嗎？

以我實務上看到的狀況，地上權房子拿來贈與很不划算，這是很多人買之前沒想到的一點。

一般有土地的房子，繼承或受贈的時候，可以用土地公告現值加上房屋評定現值來認列成本。地上權沒有土地，這塊就沒了，取得成本只剩房屋評定現值。

以我家為例，房屋評定現值大概一百多萬，市價可以賣到一千三、一千四百萬。將來要賣的時候，這中間的價差在課房地合一稅的時候，數字會相當可觀。而且每年繳的土地租金屬於持有成本，不能拿來認列。

我不是會計師，實際怎麼認定、哪些費用能扣，以國稅局核定為準。金額大的話，做決定之前先找會計師算一次比較保險。

什麼人適合買，什麼人不要買

先講不適合的：

不適合	原因
想買了之後增值、換屋時賣掉換大房	地上權有增值曲線也有貶值曲線，後期一定會貶值
資產配置、短期賺資本利得	增值幅度不會像有土地的產品，會失望
打算五到十年轉手獲利	時間點抓不好，遇到貸款成數往下掉的階段
需要留給下一代的完整資產	年限會一直走，繼承時的稅務條件也不利

適合的：

適合	原因
中北部南漂回高雄、屏東，手上有一筆錢	買得到地點好的新房子，身邊還能留幾百萬做別的運用
不想把大筆資金全押在不動產上	省下三成多的資金可以做其他配置或當退休金
買給爸媽就近照顧	電梯大樓不用爬樓梯，買在附近好照顧
單身或夫妻兩人、沒有繼承的考量	這是我自己的狀況，我跟太太沒有生小孩

關於增值曲線，時間軸大概是這樣。交屋到屋齡十五到二十年這段，銀行還願意貸款，價格有機會跟著周遭的新成屋、預售案往上走。但會有一個天花板，到了一般消費者不接受的價位就上不去了。等到使用年限剩下不多、銀行不願意貸的時候，買方要掏的現金變多，房子變難賣，價格就會往下修。

買地上權一定會貶值，這件事我講在前面。願意接受這個前提再買，才不會後悔。

換個角度：等於一次付清六十幾年的租金

有客戶跟我分享過另一種算法，我覺得蠻有意思。

買一間 28 坪兩房加平面車位，總價 770 萬上下。這個社區已經蓋好七八年了，扣掉之後大概還剩六十年。770 萬除以 60 年，再除以 12 個月，等於每個月大概一萬塊。

一萬塊在這個地段租一間兩房帶平面車位，租得到嗎？租不到。而且租房子會被房東調租金、會被收回，這個不會。

順帶提一下我們這區的租金行情：

房型	月租
23 到 26 坪兩房	15,000 到 18,500 元（含管理費、不含停車位）
28 到 32 坪兩房帶平面車位、有裝潢家電	23,000 到 25,000 元（含管理費、含平面車位）

租金會看裝潢跟附贈的家具家電有落差。我們這邊在 591 上面幾乎搜不到租件，一出來很快就租掉了。

如果你本來就是長期租房的人，把地上權看成「一次付清六十幾年的租金，中間不會有人趕你走，而且銀行還借你錢分期付」，這個角度會比較容易理解它的價值。

挑地上權要看什麼

地點的重要性在這個產品上會被放大。原因很簡單：地點好的地上權，租得掉也賣得掉；地點不好的，網路上會掛著一堆人在拋售。

我自己挑的時候看這幾件事：

1. 捷運站走得到。我這邊走到紅線捷運站大概七、八分鐘，長輩來住也走得到。
2. 上國道方便。離國道一號的漁港路出入口、88 快速道路都是五到十分鐘的事。
3. 生活機能實際好用。五甲路上該有的都有，前鎮漁港的海鮮、量販、夜市、診所，走路或騎車十分鐘內。
4. 離市中心不遠。開車五到七分鐘進市區，假日去好市多、IKEA 也方便。
5. 社區夠大、管委會有在管。戶數多管理費才攤得下來，社區維護得好，房價才穩得住。
6. 看網路上這個社區在賣的量。掛售一堆就要思考一下。

建材品質這件事，反而不用太擔心。這幾年高雄的建設公司在地上權案子上用的東西，比很多一般成屋、預售案還好。氣密窗、石塑地板、衛浴廚具，整套配起來跟旁邊有土地持分的小豪宅是同一個等級。品質不是這個產品的問題，前面講的那些才是。

住了八年，我的結論

地上權的定位很清楚：你用比較少的錢，買到一段時間內、地點很好的居住品質。代價是它不會幫你賺錢，錢押進去也很難再拿出來。

我自己住了八年，沒有後悔過。但我後悔不後悔不重要，前面那張適合跟不適合的表，你自己對一下比較實在。

如果你還有地上權相關的問題，房地合一、重購退稅、繼承及贈與相關的部分，也歡迎找我聊聊。

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免責說明：本文是不動產經紀從業人員的實務經驗分享，不是稅務或法律意見。我不是律師，也不是會計師。文中的貸款成數、利率會隨政策與各家銀行授信政策變動，實際以承貸銀行核貸為準；稅務計算以國稅局核定為準；各建案的地上權租約條件不同，實際權利義務以你自己那份租約與謄本記載為準。

賞好賞不動產有限公司 不動產經紀人　江炳賞（114年）高市字第01680號