前金區房市分析 115年第2季：季增18.1%全市最強，但四成成交是11坪小宅

先講結論：前金第 2 季的成長率是這四個區裡最高的，但它是高雄最小的住宅市場之一。民國 115 年第 2 季（4～6 月）建物買賣移轉 124 棟，比第 1 季的 105 棟成長 18.1%、比去年同期成長 9.7%；6 月 39 棟、年增 25.8%。

不過這個量體只佔全高雄的 1.3%。任何百分比在這種基期下都要小心解讀——多成交十幾棟，年增率就是兩位數。

前金真正的特色在產品結構：電梯產品的成交裡，1 房佔了 39%，總價中位只有 275 萬、坪數中位 11.3 坪。這是四個區裡唯一由小宅主導的市場。

這篇會回答的問題

• 前金第 2 季成長 18.1%，這個數字能不能當真
• 為什麼四成成交是十幾坪的小宅
• 各種房型的總價落在什麼區間
• 前金的新成屋單價為什麼是四區最高
• 為什麼前金的成交只有 28% 含車位
• 為什麼你現在查實價登錄，6 月的資料幾乎是空的
• 這些數字對屋主和買方分別代表什麼

一、第 2 季成交量：成長率最高，但基期很小

期間	前金區移轉棟數	對照	增減
115年第2季（4-6月）	124 棟	去年同期 113 棟	+9.7%
其中 6 月單月	39 棟	去年同月 31 棟	+25.8%
115年第1季（1-3月）	105 棟	—	季增 +18.1%

季增 18.1% 是四個區裡最高的。但要看清楚基期：第 1 季 105 棟、第 2 季 124 棟，實際只多了 19 棟。

前金 6 月成交 39 棟，佔全高雄 3,041 棟的 1.3%。相比之下鳳山一個月 320 棟。高雄有 38 個行政區，前金是面積最小的幾個之一，住宅存量本來就少。

在這種規模下，單月十幾棟的差異就會讓百分比大幅跳動。看前金要看趨勢，不要單看某個月的年增率。從 114 年到現在，前金每月成交大致在 20 到 60 棟之間浮動，115 年上半年沒有脫離這個區間。

二、什麼房型在成交

房型	件數	占比	總價中位	主力帶（25%～75%）	坪數中位	單價中位	屋齡中位
大樓	58	77%	810 萬	390～1,399 萬	26.3 坪	26.6 萬	31 年
華廈	8	11%	360 萬	80～550 萬	16.7 坪	17.4 萬	45 年
透天厝	7	9%	2,010 萬	1,300～2,195 萬	52.5 坪	35 萬	59 年
公寓	2	3%	375 萬	—	25.1 坪	14.9 萬	45 年

大樓佔 77%，是四區最高。但這裡的大樓屋齡中位是 31 年——前金是老市區，成交主力是屋齡三十年上下的電梯大樓，不是新建案。

透天只有 7 筆，但總價中位 2,010 萬、單價 35 萬/坪，是四個區裡最高的。前金的透天多在市中心精華段，量少價高。

公寓只有 2 筆。前金幾乎沒有公寓在流通。

三、總價落在哪個區間

500 萬以下佔 31%，是四個區裡比例最高的。而且這一帶有 16 筆是大樓——不是公寓，是市區老大樓的小坪數產品。

前金的分布也有雙峰：低價的小宅（500 萬以下 31%）和 2,000 萬以上的高價產品（13 筆、17%）。中間的 1,000～1,200 萬只有 5 筆。

四、幾房最好賣：這裡跟其他三區完全不同

只看有登記房數的電梯產品（大樓＋華廈，共 62 筆）：

格局	件數	占比	總價中位	主力帶	坪數中位
1 房	24	39%	275 萬	195～410 萬	11.3 坪
2 房	21	34%	900 萬	760～1,828 萬	26.4 坪
3 房	12	19%	805 萬	570～1,250 萬	43.2 坪
4 房	5	8%	3,760 萬	817～6,600 萬	119.7 坪

1 房佔 39%，是四個區裡唯一小宅超過三分之一的行政區。中位總價 275 萬、坪數 11.3 坪，主力帶 195～410 萬。

這反映前金的地理條件：位在高雄市中心，中央公園、大立百貨、五福商圈都在步行範圍，是單身租屋族與置產收租客的核心區域。三十年前這一帶蓋了大量小坪數電梯產品，現在仍在市場上流通。

另一個有趣的現象是 3 房的總價中位（805 萬）比 2 房（900 萬）還低。原因是前金的 3 房多在屋齡較高的老大樓，坪數雖有 43 坪但單價低；2 房則有部分落在較新的產品。在前金，房間數多不代表比較貴。

4 房只有 5 筆但總價中位 3,760 萬、坪數 119.7 坪，這是市中心的大坪數豪宅產品，樣本太少，僅供參考。

五、單價要拆開看：新成屋四區最貴，中古樣本要小心

	新成屋（屋齡 2 年內）	中古屋（屋齡 2 年以上）
115Q1 單價中位	46.3 萬/坪	28.2 萬/坪
115Q2 單價中位	45.8 萬/坪	23.9 萬/坪
變化	−1.1%（持平）	−15.2%
Q2 占成交比重	24%	76%

新成屋單價中位 45.8 萬/坪，是這四個區裡最高的——比苓雅的 41.1、前鎮的 39.9、鳳山的 31.3 都高。市中心的新產品有它的稀缺性。

中古屋那條線顯示 −15.2%，但這個數字要保守看：前金第 2 季中古屋樣本只有 57 筆，而且產品混雜（從 11 坪小宅到 50 坪透天都有），少數幾筆就會讓中位數移動。單季的變化不足以斷定趨勢，要再觀察第 3 季。

六、為什麼前金只有 28% 的成交含車位

四個區的含車位比例：鳳山 49%、前鎮 45%、苓雅 43%、前金 28%。

原因很單純：前金是老市區，屋齡三十年以上的大樓當年沒有配足車位，很多根本沒有地下室。加上市中心停車位取得困難，車位變成獨立的稀缺商品。

這對買賣雙方都有影響：買前金的房子，車位往往要另外找、另外買；相對地，如果你的物件有產權車位，那是明確的加分項，不應該併在房價裡打包賣。

七、為什麼你現在查不到 6 月的實價登錄

這篇寫在 115 年 7 月 31 日。今天查前金 6 月的實價登錄只有 3 筆，但地政局公布的是 39 棟。

差距是揭露時間差：完成移轉登記後 30 天內申報，內政部每月 1、11、21 日分批揭露，6 月的成交要到 7 月底、8 月才會陸續出現。

前金本來成交量就少，揭露落後的影響會更明顯——在小行政區用實價登錄看當月行情，很容易被三五筆資料誤導。要看量請用地政局統計，要看價格請把時間拉長到一季以上。

八、這些數字怎麼用

如果你是前金的屋主：

先認清自己的產品類型。如果是 10 到 15 坪的小宅，市場主力帶是 195～410 萬，這個價位帶的買方以置產收租為主，他們算的是租金報酬率，不是自住的舒適度——能提出實際租金行情，比強調屋況更有說服力。

如果是 2 房、3 房的產品，前金的量體小，成交需要時間。定價要參考的是市中心整體行情，不能只看同棟的舊成交。

有產權車位的話，那是這一區的稀缺資源，值得單獨計價。

如果你要在前金買房：

這裡是高雄市中心，生活機能沒話說，但要有兩個心理準備：一是產品偏舊，大樓屋齡中位 31 年；二是車位不好解決。

預算 300～500 萬可以買到小宅，適合收租；預算 800～1,200 萬可以看 2 房、3 房。要買新房子的話，前金的新案單價 45.8 萬/坪是四區最高，要衡量這個價格是不是符合你的用途。

資料來源與計算方式

• 成交量：高雄市政府地政局「不動產買賣統計分析」（EL010915），以登記完成日計算，資料截至民國 115 年 6 月。
• 價格與產品結構：內政部不動產成交案件實際資訊（實價登錄），統計期間 115 年 4 月至 6 月已揭露案件，共 75 筆。
• 資料清理：排除土地交易、建物面積小於 5 坪者（車位與畸零建物）、單價低於 3 萬或高於 100 萬元/坪者（明顯異常值）。單價依屋齡拆分新成屋（2 年內）與中古屋兩組分別計算，避免產品混樣。
• 統計方法：總價與單價均採中位數，不採平均數。「主力帶」為第 25 至第 75 百分位區間。
• 已知限制：前金為小型市場，第 2 季實價登錄樣本僅 75 筆，部分分組（4 房 5 筆、公寓 2 筆）樣本過小，僅供參考不宜據以推論。115 年 5、6 月的實價登錄仍在陸續揭露中；成交量請以地政局官方統計為準。

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免責說明：本文為不動產經紀從業人員整理公開統計資料所做的市場分析，供一般參考，不構成投資建議，也不保證任何個別物件的成交價格。個別物件的合理價格受屋況、樓層、座向、車位形式、產權狀況等因素影響，實際交易請以現場勘查與專業評估為準。文中統計數字截至民國 115 年 7 月 31 日，實價登錄資料會隨後續揭露而變動。

賞好賞不動產有限公司 不動產經紀人　江炳賞（114年）高市字第01680號