苓雅區房市分析 115年第2季：6月量增17.2%，新大樓與老公寓的屋齡差了38年

先講結論：苓雅第 2 季量穩、6 月明顯回溫。民國 115 年第 2 季（4～6 月）建物買賣移轉 481 棟，比去年同期成長 6.2%；6 月單月 177 棟、年增 17.2%，是上半年最高的一個月。

苓雅最大的特徵是結構極度二元：成交的大樓屋齡中位數只有 9 年，但公寓是 47 年、透天是 53.5 年。同一個行政區裡，新交屋的電梯大樓和五十年的老透天在同時成交，中間幾乎沒有過渡。

最好成交的是電梯大樓，占全區成交 71%、總價中位 1,080 萬。格局上 2 房和 3 房各佔 37%，平分秋色；另外 1 房佔了 20%，這在高雄其他行政區並不常見。

這篇會回答的問題

• 苓雅第 2 季成交多少，6 月為什麼特別強
• 哪一種房型最好成交，總價落在什麼區間
• 2 房跟 3 房哪個好賣，各要準備多少錢
• 為什麼苓雅的「平均單價」特別容易失真
• 三千萬以上的高價成交有多少
• 為什麼你現在查實價登錄，6 月的資料幾乎是空的
• 這些數字對屋主和買方分別代表什麼

一、第 2 季成交量：6 月是上半年最高點

期間	苓雅區移轉棟數	去年同期	年增率
115年第2季（4-6月）	481 棟	453 棟	+6.2%
其中 6 月單月	177 棟	151 棟	+17.2%
115年第1季（1-3月）	493 棟	—	季減 −2.4%

同期全高雄第 2 季 8,808 棟、年增 14.3%。苓雅的 6.2% 低於全市平均，但走勢是往上的——4 月 147 棟、5 月 157 棟、6 月 177 棟，季內逐月墊高。

2 月只有 88 棟，那是農曆年的關係。看年增比看月增可靠。

二、什麼房型在成交

房型	件數	占比	總價中位	主力帶（25%～75%）	坪數中位	單價中位	屋齡中位
大樓	181	71%	1,080 萬	780～1,468 萬	34.9 坪	31.1 萬	9 年
公寓	35	14%	450 萬	360～560 萬	25.3 坪	17.6 萬	47 年
透天厝	24	9%	1,300 萬	780～2,180 萬	36.2 坪	33.4 萬	53.5 年
華廈	15	6%	750 萬	465～1,200 萬	37.8 坪	24 萬	42 年

看最後一欄。大樓 9 年、公寓 47 年、透天 53.5 年——同一區裡，成交產品的屋齡差距接近 40 年。

這說明苓雅的成交來自兩批完全不同的房子：一批是這幾年才交屋的新大樓（單價 31.1 萬/坪），一批是屋齡快半世紀的老公寓與老透天（單價 17.6 萬/坪）。

大樓占了 71%，是四個區裡最集中的。苓雅基本上就是一個大樓市場。

三、總價落在哪個區間

苓雅的分布比前鎮平均，但兩端都有東西：

• 500 萬以下佔 20%（50 筆），其中大樓 24 筆、公寓 21 筆。大樓也能買到 500 萬以下，多半是老社區的小坪數。
• 3,000 萬以上佔 7%（18 筆），這是四個區裡最多的。文化中心、美術館一帶的高價產品都在這裡。
• 1,000～1,200 萬那 26 筆全部是大樓，沒有其他產品。

四、幾房最好賣

只看有登記房數的電梯產品（大樓＋華廈，共 177 筆）：

格局	件數	占比	總價中位	主力帶	坪數中位
2 房	65	37%	947 萬	798～1,270 萬	27.2 坪
3 房	65	37%	1,120 萬	888～1,635 萬	47.7 坪
1 房	36	20%	336 萬	240～900 萬	15 坪
4 房	11	6%	1,600 萬	1,125～1,723 萬	74.3 坪

2 房和 3 房各 65 筆，完全打平。這跟鳳山（3 房 53%）很不一樣——鳳山是家庭客的市場，苓雅是家庭與單身/小家庭並存。

真正的差異在 1 房：36 筆、占 20%，總價中位只有 336 萬、坪數中位 15 坪。這些是市區老大樓的小坪數產品，買方多半是置產收租或單身自住。四個區裡只有苓雅和前金有這麼明顯的小宅成交量。

要買 3 房的話，主力帶 888～1,635 萬、47.7 坪；2 房則是 798～1,270 萬、27.2 坪。兩者中位數只差 173 萬，但坪數差了 20 坪——苓雅的 2 房單價明顯比 3 房貴，因為 2 房多在較新的電梯大樓，3 房有不少是屋齡較高的產品。

五、為什麼苓雅的「平均單價」特別容易失真

苓雅是四個區裡新成屋占比最高的：第 2 季 37% 的成交是屋齡 2 年內的新房子。

	新成屋（屋齡 2 年內）	中古屋（屋齡 2 年以上）
115Q1 單價中位	44.9 萬/坪	24.8 萬/坪
115Q2 單價中位	41.1 萬/坪	24.0 萬/坪
變化	−8.5%	−3.2%
Q2 占成交比重	37%	63%

如果不分開算，苓雅第 1 季的「區域平均單價」看起來會比第 2 季高很多——但那不是因為房價跌了，是因為第 1 季新成屋佔比更高。新成屋的單價比中古屋高出 17 萬/坪，只要它的比重變動幾個百分點，整區平均就會大幅擺動。

拆開來看，實際情況是：新成屋單價回檔 8.5%，中古屋小跌 3.2%。搭配量增 6.2%，苓雅屬於量微增、價微修的格局，不是崩、也不是熱。

這件事在苓雅特別重要，因為這區新案多。看到任何「苓雅房價漲/跌多少」的說法，先問那個數字有沒有把新成屋和中古屋分開。

六、為什麼你現在查不到 6 月的實價登錄

這篇寫在 115 年 7 月 31 日。今天查苓雅 6 月的實價登錄只有 30 筆，但地政局公布的是 177 棟。

差距是揭露時間差，不是資料錯誤：完成移轉登記後 30 天內申報，內政部每月 1、11、21 日分批揭露，6 月的成交要到 7 月底、8 月才會陸續出現。現在看到的大約只有最終數量的兩成。

成交量看地政局、價格結構看實價登錄，時間差要分開處理。

七、這些數字怎麼用

如果你是苓雅的屋主：

市場條件穩定——量年增 6.2%、6 月是上半年最高。價格面新成屋回檔較明顯，中古屋只小跌 3.2%，撐得住。

定價前先確認自己屬於哪一類。屋齡 10 年內的大樓，比較的對象是新成屋那條線；屋齡 30 年以上的公寓、透天，就要看中古屋 24 萬/坪這條線，不要拿隔壁新案的成交價當標準——那是兩個市場。

小坪數的屋主要注意：1 房產品總價中位 336 萬，但主力帶從 240 萬到 900 萬都有，價差極大。這種產品的價格高度取決於屋況、樓層與管理，同一棟不同戶都可能差很多。

如果你要在苓雅買房：

這裡是四個區裡選擇最多元的。預算 500 萬以下有老公寓和大樓小坪數；800～1,500 萬是主力帶、大樓選擇最多；3,000 萬以上的高價產品苓雅也是四區中最多的。

2 房和 3 房的成交量一樣多，代表兩種產品的流動性都不錯，將來要轉手都不難。

另外苓雅 43% 的成交含車位。市區老大樓不少沒有車位，看物件時要先問清楚。

資料來源與計算方式

• 成交量：高雄市政府地政局「不動產買賣統計分析」（EL010915），以登記完成日計算，資料截至民國 115 年 6 月。
• 價格與產品結構：內政部不動產成交案件實際資訊（實價登錄），統計期間 115 年 4 月至 6 月已揭露案件，共 255 筆。
• 資料清理：排除土地交易、建物面積小於 5 坪者（車位與畸零建物）、單價低於 3 萬或高於 100 萬元/坪者（明顯異常值）。單價依屋齡拆分新成屋（2 年內）與中古屋兩組分別計算，避免產品混樣。
• 統計方法：總價與單價均採中位數，不採平均數。「主力帶」為第 25 至第 75 百分位區間。
• 已知限制：115 年 5、6 月的實價登錄仍在陸續揭露中，價格類數字以 4 月最完整；成交量請以地政局官方統計為準。

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免責說明：本文為不動產經紀從業人員整理公開統計資料所做的市場分析，供一般參考，不構成投資建議，也不保證任何個別物件的成交價格。個別物件的合理價格受屋況、樓層、座向、車位形式、產權狀況等因素影響，實際交易請以現場勘查與專業評估為準。文中統計數字截至民國 115 年 7 月 31 日，實價登錄資料會隨後續揭露而變動。

賞好賞不動產有限公司 不動產經紀人　江炳賞（114年）高市字第01680號