前鎮區房市分析 115年第2季：全市唯一量縮，6月年減24.8%，但亞灣新案還在四字頭

先講結論：前鎮是這一季高雄少數量縮的行政區。民國 115 年第 2 季（4～6 月）建物買賣移轉 405 棟，比去年同期的 424 棟減少 4.5%；6 月單月 112 棟、比去年同月少了 24.8%。同期全高雄成長 14.3%、隔壁鳳山成長 35.7%。

但這個「縮」要分開看。前鎮同時存在兩個幾乎不相干的市場：亞洲新灣區的新成屋單價中位 39.9 萬/坪、總價中位 1,393 萬；而全區 83% 的成交是中古屋，單價中位只有 22.5 萬/坪、總價中位 800 萬。

最好成交的產品是3 房電梯大樓，總價中位 1,350 萬，主力帶 968 萬到 1,998 萬——區間之寬，本身就是這個區最大的特徵。

這篇會回答的問題

• 前鎮第 2 季量縮多少，是不是真的轉弱了
• 6 月年減 24.8% 該怎麼解讀
• 哪一種房型還在成交，總價落在什麼區間
• 為什麼前鎮的價格帶會出現兩個極端
• 亞灣的新案價格跟區內其他地方差多少
• 為什麼你現在查實價登錄，6 月的資料幾乎是空的
• 這些數字對屋主和買方分別代表什麼

一、第 2 季成交量：全市在漲，前鎮在縮

期間	前鎮區移轉棟數	去年同期	年增率
115年第2季（4-6月）	405 棟	424 棟	−4.5%
其中 6 月單月	112 棟	149 棟	−24.8%
115年第1季（1-3月）	436 棟	—	季減 −7.1%

同一時間全高雄第 2 季 8,808 棟、年增 14.3%。在全市明顯回溫的一季，前鎮是往下走的。6 月 112 棟，佔全市 3,041 棟的 3.7%。

要說明的是，前鎮去年上半年的基期本來就不低——114 年 1 月到 3 月分別是 226、200、210 棟，是這兩年少見的高點。今年 1 月只有 128 棟。所以與其說是「突然轉弱」，不如說是從去年的高檔一路緩降，到第 2 季還沒止穩。

二、6 月年減 24.8%：三個月連續下滑

6 月 112 棟，是前鎮今年單月最低。而且 4 月 163 棟、5 月 130 棟、6 月 112 棟，是連續三個月往下。

這跟鳳山的形狀完全相反——鳳山每個月都比去年同月多，前鎮則是 4、5、6 三個月都比去年同月少。這不是單月波動，是一段趨勢。

不過有一點要放在心上：移轉棟數統計的是「登記完成」的時間，不是簽約的時間。大型建案交屋會讓某一個月突然暴衝，交屋潮過去之後自然回落。前鎮 114 年上半年的高點，有一部分就是亞灣一帶建案交屋帶起來的。所以前鎮的量縮，一部分是「去年那批新房子已經登記完了」，不完全等於現在的買氣崩了。

三、什麼房型還在成交

房型	件數	占比	總價中位	主力帶（25%～75%）	坪數中位	單價中位	屋齡中位
大樓	76	60%	1,218 萬	758～1,998 萬	44.8 坪	29.3 萬	17.5 年
公寓	20	16%	305 萬	270～450 萬	22.9 坪	13.9 萬	47 年
透天厝	20	16%	780 萬	470～1,300 萬	26.7 坪	29.4 萬	53 年
華廈	11	9%	660 萬	438～858 萬	22.7 坪	27.7 萬	34 年

大樓占 60%，是四個區裡最集中的。但注意大樓的主力帶是 758 萬到 1,998 萬——上下差了 1,240 萬。同樣是「前鎮的大樓」，可以是七百多萬的老社區，也可以是接近兩千萬的亞灣新案。

公寓則是另一個極端：總價中位 305 萬，是四個區裡最低的，單價 13.9 萬/坪、屋齡 47 年。前鎮的老公寓是高雄少數還能用三百萬出頭買到的產品。

四、總價落在哪個區間

前鎮的價格分布最極端。500 萬以下佔 24%（30 筆，以公寓為主），2,000 萬以上佔 17%（22 筆，全部是大樓和透天）。中間的 1,000～1,200 萬只有 7%。

這代表前鎮不是一個市場，是兩個市場疊在同一個行政區裡。

一邊是亞洲新灣區——新成屋單價中位 39.9 萬/坪、總價中位 1,393 萬，買方是換屋族、投資客、看好亞灣長期發展的人。另一邊是舊聚落的老公寓與老透天，總價三百萬到七百萬，買方是首購和在地自住客。

這兩群人不會互相看物件。所以講「前鎮房價多少」其實沒有意義，要先問「你講的是哪一邊的前鎮」。

五、幾房最好賣

只看有登記房數的電梯產品（大樓＋華廈，共 82 筆）：

格局	件數	占比	總價中位	主力帶	坪數中位
3 房	35	43%	1,350 萬	968～1,998 萬	46.8 坪
2 房	25	30%	925 萬	668～1,150 萬	27.8 坪
4 房	13	16%	1,755 萬	1,020～2,620 萬	55.4 坪
1 房	9	11%	320 萬	286～576 萬	14.2 坪

跟鳳山不同的是，前鎮的 4 房總價中位 1,755 萬，明顯高於 3 房的 1,350 萬。這是因為前鎮的 4 房多半在亞灣的新大樓裡，坪數 55 坪起跳；而鳳山的 4 房不少是老公寓改的。同樣「4 房」兩個字，在不同區代表完全不同的東西。

1 房有 9 筆、總價中位 320 萬，坪數只有 14.2 坪——這是舊型套房，不是新的小宅產品。

六、單價要拆開看：新成屋沒跌，中古在鬆動

	新成屋（屋齡 2 年內）	中古屋（屋齡 2 年以上）
115Q1 單價中位	39.7 萬/坪	23.7 萬/坪
115Q2 單價中位	39.9 萬/坪	22.5 萬/坪
變化	+0.5%（持平）	−5.1%
Q2 占成交比重	17%	83%

這張表講了前鎮最真實的狀況：新案價格守得很穩，鬆動的是中古屋。

新成屋單價中位 39.9 萬/坪，跟第 1 季幾乎一樣。建商在亞灣的定價沒有讓步。但中古屋單價從 23.7 掉到 22.5，跌了 5.1%，同時整區成交量年減 4.5%——量縮、價也鬆，這是四個區裡唯一的組合。

用白話講：亞灣的新房子還是照原價賣，賣不掉就慢慢賣；但前鎮的中古屋屋主，這一季已經開始讓價了。

要提醒的是，新成屋只有 17% 的成交筆數，樣本較少，個別建案的登錄會影響數字。中古屋 83%、樣本紮實，那條線比較能代表市場。

七、為什麼你現在查不到 6 月的實價登錄

這篇寫在 115 年 7 月 31 日。如果你今天查前鎮 6 月的實價登錄，只會看到 10 筆，但地政局公布的是 112 棟。

差距不是資料錯誤，是揭露時間差：買賣完成移轉登記後 30 天內申報，內政部每月 1、11、21 日分批揭露，所以 6 月的成交要到 7 月底、8 月才會陸續出現。現在看到的大概只有最終數量的一成。

看當月成交量要用地政局統計，看價格結構才用實價登錄。把兩者混著看，就會把「還沒揭露」誤讀成「沒人買」。

八、這些數字怎麼用

如果你是前鎮的屋主：

先確認自己在哪一邊。如果是亞灣的新大樓，價格面守得住，不需要急著降；如果是屋齡 20 年以上的中古產品，這一季的市場現實是量縮 4.5%、單價鬆動 5.1%，定價要比去年這個時候務實一點。

老公寓的話，前鎮公寓總價中位 305 萬、主力帶 270～450 萬。這個價位帶還有穩定的首購買盤，但開到 500 萬以上就會明顯拉長銷售時間。

如果你要在前鎮買房：

這是四個區裡議價空間相對大的。量縮的市場對買方有利，尤其是中古屋——單價已經連續一季往下。

預算 500 萬以下，前鎮是高雄少數還買得到公寓的區；預算 1,200～1,500 萬，可以看 3 房電梯大樓；如果目標是亞灣的新案，要有心理準備價格沒什麼讓步空間，但選擇比前兩年多。

另外，前鎮 45% 的成交含車位。看到總價先確認含不含車位，亞灣一帶的平面車位價差很大。

資料來源與計算方式

• 成交量：高雄市政府地政局「不動產買賣統計分析」（EL010915），以登記完成日計算，資料截至民國 115 年 6 月。
• 價格與產品結構：內政部不動產成交案件實際資訊（實價登錄），統計期間 115 年 4 月至 6 月已揭露案件，共 127 筆。
• 資料清理：排除土地交易、建物面積小於 5 坪者（車位與畸零建物）、單價低於 3 萬或高於 100 萬元/坪者（明顯異常值）。單價依屋齡拆分新成屋（2 年內）與中古屋兩組分別計算，避免產品混樣。
• 統計方法：總價與單價均採中位數，不採平均數。「主力帶」為第 25 至第 75 百分位區間。
• 已知限制：115 年 5、6 月的實價登錄仍在陸續揭露中，價格類數字以 4 月最完整；成交量請以地政局官方統計為準。新成屋樣本僅 22 筆，個別建案登錄會影響該組數字。

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免責說明：本文為不動產經紀從業人員整理公開統計資料所做的市場分析，供一般參考，不構成投資建議，也不保證任何個別物件的成交價格。個別物件的合理價格受屋況、樓層、座向、車位形式、產權狀況等因素影響，實際交易請以現場勘查與專業評估為準。文中統計數字截至民國 115 年 7 月 31 日，實價登錄資料會隨後續揭露而變動。

賞好賞不動產有限公司 不動產經紀人　江炳賞（114年）高市字第01680號