鳳山區房市分析 115年第2季：移轉量年增35.7%，什麼房型最好賣、總價落在哪

先講結論：鳳山區是這一季高雄最會賣的行政區。民國 115 年第 2 季（4～6 月）建物買賣移轉 1,050 棟，比去年同期的 774 棟成長 35.7%，6 月單月 320 棟、年增 37.3%，一個區就吃掉全高雄 10.5% 的成交量。

最好成交的產品是屋齡 10 年上下的 3 房電梯大樓，總價中位數 1,349 萬，主力帶落在 960 萬到 1,488 萬。整區成交總價中位數 970 萬，一半以上的交易發生在 500 萬到 1,500 萬之間。

而且鳳山是這四個區裡唯一量價齊揚的——中古屋單價從第 1 季的 23.6 萬/坪走到第 2 季的 24.9 萬/坪，量增的同時價格也站得住。

這篇會回答的問題

• 鳳山第 2 季到底成交多少，跟去年比是多還是少
• 6 月單月的量怎麼看，是續強還是轉弱
• 哪一種房型最好成交，總價落在什麼區間
• 幾房最多人買，各要準備多少錢
• 為什麼「鳳山平均單價」這個數字會騙人，要怎麼看才對
• 為什麼你現在查實價登錄，6 月的資料幾乎是空的
• 這些數字對屋主和買方分別代表什麼

一、第 2 季成交量：一個區吃掉全市一成

先看官方數字。高雄市政府地政局每月公布各行政區的買賣移轉統計，這是以登記完成日計算的官方成交量，不是估算值。

期間	鳳山區移轉棟數	去年同期	年增率
115年第2季（4-6月）	1,050 棟	774 棟	+35.7%
其中 6 月單月	320 棟	233 棟	+37.3%
115年第1季（1-3月）	1,010 棟	—	季增 +4.0%

同一時間全高雄第 2 季是 8,808 棟、年增 14.3%。鳳山的成長速度是全市的兩倍半。

這個量體有多大？6 月全高雄成交 3,041 棟，鳳山一個區就佔了 320 棟、10.5%。高雄有 38 個行政區，鳳山一個區的成交量等於全市的十分之一。

二、6 月單月：沒有轉弱

很多人擔心第 2 季後段會不會冷掉。鳳山 6 月 320 棟，比 5 月的 363 棟少了一些，但比去年 6 月的 233 棟多出 37.3%。

月與月之間的起伏其實是正常的——2 月只有 226 棟，那是農曆年的關係，每年都這樣。要看趨勢得跟去年同月比，而不是跟上個月比。鳳山今年上半年六個月，每一個月都比去年同月多。

三、什麼房型在成交

第 2 季已揭露的 309 筆實價登錄成交，拆開來看：

房型	件數	占比	總價中位	主力帶（25%～75%）	坪數中位	屋齡中位
大樓	162	52%	1,165 萬	910～1,430 萬	43.4 坪	10 年
透天厝	63	20%	1,380 萬	850～1,800 萬	47.3 坪	42 年
公寓	47	15%	388 萬	298～442 萬	22.3 坪	45 年
華廈	37	12%	810 萬	700～960 萬	30.8 坪	30 年

有兩件事值得注意。

第一，鳳山的大樓很新。屋齡中位數只有 10 年，在高雄的成熟行政區裡算相當年輕。這是這幾年建案陸續交屋的結果，也是量能爆發的主因——新的產品進到市場，帶來新的買方。

第二，華廈在鳳山特別有量。37 筆、占 12%，這個比例比隔壁幾個區都高。總價中位 810 萬、主力帶 700～960 萬，30 坪左右，屋齡 30 年。這是「買不起新大樓、但要電梯」的客層在支撐。同一季前鎮華廈只有 11 筆、前金 8 筆。

四、總價落在哪個區間

鳳山的價格結構有個特色：它不是一座山，是兩座山。

800～1,000 萬（22%）和 1,200～1,500 萬（21%）各有一個高峰，中間的 1,000～1,200 萬反而只有 9%。這代表市場其實分成兩群人：一群買 2 房或中小坪數大樓，一群買 3 房家庭房。1,000～1,200 萬這個帶卡在兩者中間，兩邊都不討好。

如果你手上的物件開在 1,000～1,200 萬，這是最尷尬的價位。往下調到 990 萬進到最厚的一帶，或往上做出 3 房的價值感，都比卡在中間好。

另外要提醒：上面的總價有 49% 是含車位的。鳳山近一半的成交都帶車位，看實價登錄的總價時要記得這件事，不然會把車位錢算成房子錢。

五、幾房最好賣

只看有登記房數的電梯產品（大樓＋華廈，共 194 筆）：

格局	件數	占比	總價中位	主力帶	坪數中位
3 房	102	53%	1,349 萬	960～1,488 萬	46.5 坪
2 房	69	36%	910 萬	738～1,004 萬	30.2 坪
4 房	17	9%	960 萬	866～1,150 萬	48.2 坪
1 房	5	3%	704 萬	—	21.7 坪

3 房佔了一半以上，這在高雄各區裡算是高的。鳳山是家庭客的市場——買方多半是要住的、要學區的、要空間的，不是投資小宅。

有意思的是 4 房的總價中位（960 萬）反而比 3 房（1,349 萬）低。這不是打錯字。原因是鳳山成交的 4 房裡有不少是屋齡較高的老公寓或早期大樓，坪數雖大但單價低；而 3 房多是近年交屋的新大樓。買 4 房不一定比較貴，但通常比較舊，這件事在鳳山特別明顯。

六、為什麼「鳳山平均單價」這個數字會騙人

這一段是整篇最重要的。

你在網路上查到的「某某區平均單價」，多半是把所有成交混在一起算的。問題在於，新成屋和中古屋根本是兩個市場：

	新成屋（屋齡 2 年內）	中古屋（屋齡 2 年以上）
115Q1 單價中位	32.2 萬/坪	23.6 萬/坪
115Q2 單價中位	31.3 萬/坪	24.9 萬/坪
變化	−2.8%	+5.5%
Q2 占成交比重	27%	73%

如果把兩者混在一起算，會得到一個「看起來沒什麼變」的平均值。但拆開來看，實情是：新成屋在小幅回檔，中古屋在漲。

為什麼？因為新案價格是建商定的，市場冷的時候會用工程折讓、家電、車位優惠來調節，成交單價自然鬆動。中古屋的價格是屋主一戶一戶談出來的，需求一強就撐得住。鳳山這一季量增 35.7%，需求端是實實在在變強的，所以中古屋單價往上走。

這就是量價齊揚——量增、價也增，代表買方是真的追價，不是屋主在降價求售。四個區裡只有鳳山是這個組合。

順帶說一個判讀陷阱：如果哪一季某區突然多了一個大型新案登錄，那一區的「平均單價」就會整個被拉高，看起來像大漲。看區域行情，一定要問「這個數字有沒有把新成屋和中古屋分開」。

七、為什麼你現在查不到 6 月的實價登錄

這篇文章寫在 115 年 7 月 31 日。如果你今天去查鳳山 6 月的實價登錄，會發現只有二十幾筆，跟官方公布的 320 棟差很多。

這不是資料錯誤，是實價登錄的揭露機制：

1. 買賣雙方完成所有權移轉登記後，要在 30 天內申報成交價格
2. 內政部每月 1 日、11 日、21 日分批揭露
3. 所以 6 月成交的案件，通常要到 7 月底、8 月才會陸續出現

也就是說，現在看到的 6 月實價登錄大概只有最終數量的一到兩成。任何拿「6 月實價登錄筆數」來說市場冷掉的說法，都是把揭露進度誤讀成市場行情。

那 6 月的量要看哪裡？看地政局的官方統計。地政局用的是登記完成日，每月隔月第一個工作日公布上個月，所以 6 月的 320 棟是完整且確定的數字。

量看地政局、價看實價登錄，這兩個資料源的時間差要分開處理，混在一起看就會得到錯誤結論。

八、這些數字怎麼用

如果你是鳳山的屋主：

這一季是近幾年少見的好時機——量年增 35.7%，中古屋單價還往上走 5.5%。如果你原本就打算賣，現在的市場條件比去年這個時候好。

定價上，先確認自己在哪一帶。3 房電梯 46 坪上下的，市場主力帶是 960～1,488 萬；2 房 30 坪的落在 738～1,004 萬。避開 1,000～1,200 萬這個成交最薄的區間。老公寓的話，鳳山公寓總價中位 388 萬、主力帶 298～442 萬，這個價位帶的買方很固定，開超過 500 萬就會明顯拉長時間。

如果你要在鳳山買房：

量增價漲的市場，議價空間會比去年小，但選擇變多了——大樓屋齡中位才 10 年，可選的新產品不少。

預算 800～1,000 萬，這是成交最密集的一帶，看得到的物件最多；預算 1,200～1,500 萬能買到 3 房家庭房。如果預算卡在 1,000～1,200 萬，建議往下加值或往上補一點，這個帶的物件選擇最少。

另外提醒，鳳山近半數成交含車位。看到總價時先問清楚含不含車位、車位是平面還是機械，這在鳳山的價差可以到一兩百萬。

資料來源與計算方式

• 成交量：高雄市政府地政局「不動產買賣統計分析」（EL010915），以登記完成日計算，資料截至民國 115 年 6 月。
• 價格與產品結構：內政部不動產成交案件實際資訊（實價登錄），統計期間 115 年 4 月至 6 月已揭露案件，共 309 筆。
• 資料清理：排除土地交易、建物面積小於 5 坪者（車位與畸零建物）、單價低於 3 萬或高於 100 萬元/坪者（明顯異常值）。單價依屋齡拆分新成屋（2 年內）與中古屋兩組分別計算，避免產品混樣。
• 統計方法：總價與單價均採中位數，不採平均數（避免少數高價案件扭曲）。「主力帶」為第 25 至第 75 百分位區間。
• 已知限制：115 年 5、6 月的實價登錄仍在陸續揭露中，價格類數字以 4 月最完整；成交量請以地政局官方統計為準。

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免責說明：本文為不動產經紀從業人員整理公開統計資料所做的市場分析，供一般參考，不構成投資建議，也不保證任何個別物件的成交價格。個別物件的合理價格受屋況、樓層、座向、車位形式、產權狀況等因素影響，實際交易請以現場勘查與專業評估為準。文中統計數字截至民國 115 年 7 月 31 日，實價登錄資料會隨後續揭露而變動。

賞好賞不動產有限公司 不動產經紀人　江炳賞（114年）高市字第01680號